Hauskauf in Amerika als Holländer

Für Niederländer ist der größte Fehler bei amerikanischen Immobilien, dass Kauf und Auswanderung eine Route wären. Sie können eine Immobilie besitzen, ohne ein amerikanischer Einwohner zu werden, während ein Visum Ihnen nicht automatisch die gleichen Bedingungen wie ein amerikanischer Kreditnehmer gibt. Halten Sie Eigentum, Einwanderung, Finanzierung und Steuern als vier separate Dateien.

Kein Einwanderungsvorteil durch ein Zuhause

Eine Eigentumswohnung in Miami oder ein Haus in Arizona gibt sich kein Recht, länger in den Vereinigten Staaten zu bleiben. Die Regeln von ESTA, Visa und Aufenthaltsstatus sind getrennt von der do. Kaufen Sie daher keinen dauerhaften Wohnsitz, bis Sie sicher sind, dass Ihr Wohnplan rechtlich machbar ist.

Auslandsverschuldung

Ausländische Käufer ohne eine Standard-US-Kredit-Geschichte können mit spezialisierten Kreditgebern enden. Der Kreditnehmer kann mehr Anzahlung, Reserven und Nachweis des ausländischen Einkommens verlangen. Fragen Sie explizit, wie Euro-Einkommen umgerechnet werden und welche niederländischen Dokumente übersetzt werden sollen.

ITIN und Steuerverwaltung

Eine individuelle Steuerzahler-Identifikationsnummer kann für jemanden relevant sein, der in bestimmten Steuersituationen keinen Anspruch auf eine Sozialversicherungsnummer hat. Es ist keine gemeinsame Immobiliennummer, die jeder im Voraus erhält. Die IRS gibt eine ITIN nur aus einem gültigen steuerlichen Grund und gemäß den Anwendungsregeln.

Herkunft der Mittel

Bank, Titelfirma und andere Fachleute können fragen, wie Ihr Kaufgeld aufgebaut wird. Bankauszüge und Nachweis des Verkaufs, der Spende oder des Darlehens speichern. Internationale Überweisungen kurz vor dem Abschluss verdienen aufgrund von Banklimits und Betrugsfiltern zusätzliche Planung.

Euro-Dollar-Risiko

Ein Bargeldkäufer mit Euro-Fonds läuft Währungsrisiko zwischen Gebot und Abschluss. Im Falle einer Dollar-Hypothek mit Euro-Einkommen bleibt dieses Risiko danach bestehen. Stresstesten Sie einen schwächeren Euro und bestimmen Sie, wie viel Puffer Sie benötigen, um die monatliche Gebühr erschwinglich zu halten.

Staatliche Steuern und lokale Vorschriften

Die Vereinigten Staaten haben keine einheitlichen Grundsteuern. Grundsteuer, Transfersteuern, Homestead Ausnahmen und Vermieter Regeln unterscheiden sich stark. Bestimmen Sie zuerst den Staat und die Grafschaft und lassen Sie dann eine Steuerberechnung durchführen.

Homestead Ausnahme ist nicht automatisch verfügbar

Viele Staaten haben Vorteile für einen Hauptwohnsitz, aber die Bedingungen unterscheiden sich und können einen Wohnsitz oder einen tatsächlichen Hauptwohnsitz erfordern. Ein niederländischer Zweitwohnsitz in den USA erhält nicht automatisch die gleiche steuerliche Behandlung wie das Haus eines Anwohners.

Vermietung an Dritte

Kurzfristige Mietregeln können je nach Stadt, Landkreis, HOA und Staat variieren. Eine Immobilie, die viel Ferienwohnung auf einer Plattform zeigt, kann nicht automatisch von einem neuen Eigentümer gemietet werden. Überprüfen Sie Lizenz, Zoning und HOA vor dem Kauf.

Immobilienplanung

US-Immobilien können Erbschaftssteuer und Erbschaftsrecht Fragen für einen ausländischen Eigentümer nach dem Tod geben. Die amerikanischen Regeln für nicht ansässige Nichtbürger sind nicht die gleichen wie für US-Bürger. Haben Eigentümerstruktur und Vermächtnis international vor einem großen Kauf bewertet.

FIRPTA zum Verkauf

Wenn Sie später als ausländische Person verkaufen, muss der Käufer möglicherweise eine gesetzliche Beteiligung unter FIRPTA beantragen. Die allgemeine Beteiligung beträgt 15% der Gesamt realisiert, aber Ausnahmen oder eine Holding-Zertifikat kann das Ergebnis ändern. Sparen Sie Kauf- und Verbesserungskosten für die endgültige Steuererklärung.

Praktische Checkliste

• Bestimmen Sie Staat, Landkreis und Zweck.
• Setzen Sie ein realistisches Dollarbudget.
• Forschung ausländische Finanzierung vor dem Angebot.
• Wählen Sie einen lokalen Agenten und einen engen Fachmann.
• Verwenden Sie Inspektion und Titelforschung.
• Überprüfen Sie HOA, Zoning und Mietbeschränkungen.
• Berechnen Sie Grundsteuer und Versicherung.
• Planen Sie US-amerikanische und niederländische fiskalische Konsequenzen.

Häufige Fragen

Kann ich ohne SSN kaufen?

Der Besitz von Urkunden erfordert nicht automatisch eine SSN, aber Kreditgeber und Steuerverfahren haben ihre eigenen Identifikationsanforderungen. Fragen Sie nach dem, was pro Transaktion benötigt wird.

Bekomme ich eine Aufenthaltserlaubnis durch ein Haus?

Nein. Eine Wohnimmobilie ist an sich keine Einwanderungsroute.

Muss ich in den USA Steuern zahlen?

Eigentum, Miete und Verkauf können US-Steuerschulden verursachen. Die genaue Position hängt von Verwendung, Zustand und Ihrem Steuerstatus ab.

Amerikanische Erbschaftssteuer verdient besondere Aufmerksamkeit

Ein nicht gebietsansässiger Nichtbürger unterliegt anderen staatlichen Steuervorschriften und Ausnahmen als denen, die für einen US-Bürger gelten. Ein teures amerikanisches Haus kann daher Vermächtnisfragen aufwerfen, die Sie in einem niederländischen Zweitwohnsitz nicht erwarten. Wählen sie nicht llc, trust oder eine andere struktur, die ausschließlich auf internet-beratung basiert; lassen sie sowohl amerikanische als auch niederländische implikationen bewerten.

LLC ist nicht automatisch steuerlich günstig

Ausländische Käufer hören oft, dass eine LLC immer besser wäre. In Wirklichkeit betrifft die Struktur unter anderem Haftung, Finanzen, Steuerabfüllung, Nachlassplanung und FIRPTA. Einige Kreditgeber bevorzugen es auch, persönliches Eigentum zu finanzieren. Beginnen Sie also mit Ihrem Zweck und lassen Sie dann die Struktur wählen, nicht umgekehrt.

Hausratversicherung als ausländischer Eigentümer

Bitte berichten Sie ehrlich, dass das Haus Zweitwohnung, Ferienhaus, Miete oder Hauptwohnsitz sein wird. Eine Politik für die dauerhafte Nutzung durch Eigentümer kann ungeeignet sein, wenn das Haus monatelang leer ist oder durch kurzfristige Vermietung vermietet wird. Überprüfen Sie auch Haftungsgrenzen, Hurrikan / Wind Selbstbehalte und Hochwasserdeckung.

US-Steuerfüllung beim Mieten

Jeder, der US-Mieteinnahmen erhält, kann Bundes- und möglicherweise Landeserklärungspflichten erhalten. Die steuerliche Behandlung von Bruttobeteiligungen gegenüber der Wahl des Nettoeinkommens kann spezialisiert werden. Sparen Sie Verwaltungsgebühren, Grundsteuer, Reparaturen und andere Beweise vom ersten Tag an.

Praktische Vorbereitung aus den Niederlanden

Diejenigen, die in den Niederlanden kaufen, sollten vor dem Besuch eine amerikanische Budgetdatei erstellen. Denken Sie an Eigenmittelnachweise, Erklärungen über die Herkunft des Geldes, Bankauszüge und eine realistische Reservierung für Versicherungen, lokale Steuern und Wartung. Ein Verkäufer bewertet nicht nur die Höhe eines Angebots, sondern auch, wie durchsetzbar die Transaktion ist. Daher kann eine Vorabgenehmigung einen großen Unterschied bei der Finanzierung ausmachen. Wenn Sie ohne eine US-Hypothek bezahlen, haben Sie den Nachweis der Mittel im Voraus genehmigt.

Bitte beachten Sie auch, wie Sie Eigentümer werden. Die Bestimmung der Handlung kann Haftung, Erbschaft und Steuern betreffen. Eine Standardlösung, die zu einem amerikanischen Käufer passt, muss nicht unbedingt die beste Wahl für einen niederländischen Eigentümer sein. Daher sollten Eigentümerstruktur, Nachlassplanung und mögliche Mieten bewertet werden, bevor die Tat vorbereitet wird, nicht nur nach dem Abschluss.