Hauskauf in Japan als Holländer

Ein Niederländer kann auf japanische Häuser stoßen, die im Vergleich zu niederländischen Städten bemerkenswert erschwinglich erscheinen. Vor allem außerhalb der größten Stadtzentren bestehen große Preisunterschiede. In Japan ist "Billigkauf" jedoch kein unabhängiges Kaufargument. Ein ausländischer Käufer muss gleichzeitig beurteilen, wie das Eigentum registriert ist, wie ein Gebietsfremder seine Verpflichtungen erfüllt, ob eine Finanzierung möglich ist und wie eine Immobilie aus der Ferne verwaltet wird.

Für Niederländer ist der Unterschied zwischen dem Besitzer und der Erlaubnis, in Japan zu leben, besonders wichtig. Der Besitz eines Eigentums an sich gibt keinen Aufenthaltsstatus. Wenn Sie auswandern möchten, benötigen Sie einen geeigneten Ort, um unabhängig vom Kauf zu bleiben. Wenn Sie als Zweitwohnung oder Investition kaufen und weiterhin in den Niederlanden leben, wird die praktische Gestaltung von Zahlungen, Steuerkorrespondenz und Management besonders wichtig.

Kaufen Nichtansässiger: Vorbestellung der Verwaltung

Japan hat Meldepflichten für bestimmte Immobilienkäufe durch Gebietsfremde. Die derzeitige Regelung nach dem Foreign Exchange and Foreign Trade Act umfasst die Berichterstattung an das Finanzministerium nach dem Kauf durch die Bank of Japan für relevante Akquisitionen. Lassen Sie vor der Transaktion prüfen, ob dies für Ihre Situation gilt und wer die Benachrichtigung bereitstellen wird.

Darüber hinaus müssen Sie praktische Angelegenheiten organisieren. Denken Sie an Identifikation, Übersetzungen, Adressnachweis, Vollmachten, wenn Sie nicht bei jedem Schritt anwesend sein können, und an einen Zahlungsweg, der von der betreffenden Bank und Immobilienpartei akzeptiert wird. Besprechen Sie auch, wer nach dem Kauf lokale Post erhält. Eine verpasste Steuergebühr oder ein Brief von der Eigentumswohnung ist schwieriger zu lösen, wenn Sie Tausende von Meilen entfernt leben.

Finanzierung ist oft die größte Beule

Der japanische Absatzmarkt ist zugänglicher als der japanische Hypothekenmarkt. Banken haben ihre eigene Akzeptanzpolitik und betrachten unter anderem den Aufenthaltsstatus, das Einkommen in Japan, den Arbeitgeber und die Aufenthaltsdauer. Ein niederländischer Käufer mit alleinigem Einkommen und Wohnsitz außerhalb Japans passt nicht automatisch in ein Standardhypothekenprodukt.

Nehmen Sie also nicht den gleichen Kredit-to-Value wie in den Niederlanden an. Fordern Sie eine frühzeitige Finanzierung an und bauen Sie ein alternatives Szenario mit mehr Eigenkapital auf. Bitte berücksichtigen Sie auch das Wechselkursrisiko bei einer internationalen Überweisung. Eine Bewegung des Yen zwischen Gebot und Abwicklung kann Ihren erforderlichen Euro-Betrag erheblich verändern.

Wer vertritt Ihre Interessen?

Ein japanischer Immobilienmakler überwacht die Immobilientransaktion, ist aber nicht automatisch Ihr unabhängiger Rechtsberater. Überprüfen Sie, wer für welche Partei arbeitet und welche Gebühr angefordert wird. Ein gerichtlicher Scrivener ist oft für die Registrierung aktiviert. Im Falle komplexer Eigentumsstrukturen, Vermächtnisse oder Vermietungen kann eine zusätzliche rechtliche und steuerliche Beratung sinnvoll sein.

Fordern Sie Dokumente rechtzeitig in einer Sprache an, die Sie verstehen. Eine automatische Übersetzung eines Vertrags ist nicht ausreichend, wenn eine Bestimmung finanzielle oder rechtliche Auswirkungen hat. Bitte erläutern Sie die Bedingungen bezüglich Lieferung, Mängel, Kündigung, Inventar und Haftung vor der Unterzeichnung.

Wohnungen verlangen eine zweite Finanzprüfung

In einer japanischen Wohnung zahlt der Eigentümer nicht nur Steuern und eigene Wartung, sondern auch Beiträge für die tägliche Gebäudeverwaltung und zukünftige größere Renovierungen. Überprüfen Sie die Höhe der Servicegebühr, der Verwaltungsgebühr und der Wartungsreservegebühr. Überprüfen Sie auch den Status des Reservefonds und den langfristigen Wartungsplan.

Eine Wohnung mit niedrigen monatlichen Gebühren kann weniger attraktiv sein, wenn der Verein strukturell nicht genug buchen. Ein zusätzlicher Beitrag für Fassade, Lift oder Rohr kann einen höheren Betrag verursachen, als Sie zuvor in Ihrer Rücksendung enthalten waren. Schauen Sie sich daher Minuten, geplante Renovierungen und verspätete Zahlungen innerhalb des Gebäudes an.

Niederländische Steuerposition

Wer in den Niederlanden weiterhin Steuerpflichtig ist und Immobilien in Japan besitzt, muss auch die niederländische Steuerbehandlung beurteilen. Internationale Vereinbarungen und die niederländischen Anzeigegesetzungen bestimmen, wie ausländische Immobilien verarbeitet werden. Das Thema ist unabhängig von den lokalen japanischen Steuern und kann von persönlicher Situation abweichen.

Darüber hinaus lassen Sie uns für die Vermietung beurteilen, welche japanischen Steuer- und Quellensteuerregeln gelten. Die Art und Weise, wie Sie die Immobilie eigenen Aufenthalt, lange Miete oder kurzen Aufenthalt nutzen.

Remote Management ist Teil der Investition

Ein zweites Zuhause erfordert einen Plan für Schlüsselmanagement, Sturm- oder Erdbebeninspektionen, Wartung, lokale Zahlungen und Kontakt mit dem Gebäudemanager. Wer dies nach dem Kauf organisiert, entdeckt manchmal, dass eine attraktive Immobilie schwer zu verwalten ist. Berücksichtigen Sie daher die Verwaltungskosten beim Vergleich zwischen Regionen und Wohnungstypen.

Ein niederländischer Käufer profitierte von einer lokalen Datei

Arbeiten Sie mit einer Kaufdatei, in der Sie Eigentum, Registrierung, technische Inspektion, Erdbebenstandard, Versicherung, Steuern, monatliche Gebühren und Management separat überprüfen. Dies verhindert, dass die Attraktivität der Immobilie wichtiger wird als die Machbarkeit des Kaufs.

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Zeitzone und Fernentscheidung notieren

Ein internationaler Einkauf wird schwieriger, wenn wichtige Fristen in die japanische Arbeitszeit fallen. Sprechen Sie mit Immobilienmakler, Bank und Berater darüber, welche Entscheidungen digital getroffen werden können und welche Dokumente physisch benötigt werden. Bitte notieren Sie auch, wen Sie vertreten können, wenn ein Originalstück oder eine Unterschrift während Ihrer Abwesenheit notwendig erscheint.

Erstellen Sie außerdem einen Yenbuffer. Nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Steuern, Versicherung, Management und unerwartete Wartung werden in Yen bezahlt. Wer jedes kleine Konto separat von Europa überweisen muss, macht das Management unnötig anfällig für Währungsschwankungen und Verzögerungen.