De belastingregels bij het verhuren van een tweede woning zijn in 2025 een belangrijk onderwerp voor iedereen die investeert in vastgoed of tijdelijk een extra woning bezit. Of je nu een appartement verhuurt als belegging, een vakantiehuis aanbiedt via Airbnb, of je oude woning aanhoudt na een verhuizing – de Belastingdienst wil weten wat je ermee doet. In dit artikel lees je hoe de belasting werkt bij het verhuren van een tweede woning, welke vrijstellingen er bestaan en wat de slimste fiscale keuzes zijn.

Wat valt onder een tweede woning?

Een tweede woning is elke woning die niet je hoofdverblijf is. Denk aan:

• Een vakantiehuis in Nederland of het buitenland.

• Een appartement dat je verhuurt aan derden.

• Een woning die tijdelijk leegstaat of te koop staat.

Zodra de woning niet meer je hoofdwoning is, beschouwt de Belastingdienst deze als vermogen. Dat betekent dat de woning in box 3 (vermogen) van de inkomstenbelasting valt.

Belasting bij tweede woning: box 3

De meeste tweede woningen vallen onder box 3, waar de belasting op spaargeld en beleggingen wordt berekend. Je betaalt geen belasting over de daadwerkelijke huurinkomsten, maar over de WOZ-waarde minus eventuele schulden (zoals een tweede hypotheek).

De belasting wordt berekend via een fictief rendement: de Belastingdienst gaat ervan uit dat je een bepaald percentage “verdient” op je vermogen, ongeacht je werkelijke winst.

Voorbeeldberekening

Stel dat je tweede woning een WOZ-waarde heeft van €300.000 en je hebt nog een hypotheek van €100.000. Je belastbare vermogen is dan €200.000. De Belastingdienst berekent hierover een fictief rendement, waarover je belasting betaalt.

Tijdelijke verhuur en box 1

Niet elke verhuur valt automatisch in box 3. In sommige situaties kan de Belastingdienst besluiten dat de inkomsten belast worden in box 1 (werk en woning). Dat gebeurt als je actief bezig bent met de verhuur, bijvoorbeeld door:

• Regelmatig woningen te kopen, op te knappen en te verhuren.

• Zelf diensten te leveren, zoals schoonmaak of ontbijt (zoals bij Airbnb).

• Meerdere woningen te exploiteren als investering.

In dat geval beschouwt de Belastingdienst je als ondernemer of resultaatgenieter, en worden je inkomsten gezien als winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden.

Vakantieverhuur: btw en toeristenbelasting

Bij het verhuren van een vakantiehuis of tweede woning aan toeristen gelden extra regels.

• Toeristenbelasting: de meeste gemeenten heffen toeristenbelasting per nacht of per persoon.

• Btw (omzetbelasting): als je kort verhuurt en extra diensten aanbiedt (zoals ontbijt of linnengoed), ben je btw-plichtig. Bij langdurige verhuur geldt meestal een btw-vrijstelling.

Het is dus belangrijk om vooraf te bepalen of je woning voor korte of lange termijn wordt verhuurd, want dat beïnvloedt je belastingpositie.

Hypotheekrenteaftrek bij tweede woning

Voor een tweede woning geldt geen hypotheekrenteaftrek. Alleen je hoofdverblijf valt onder de hypotheekrenteaftrekregeling (box 1).

De rente die je betaalt op de lening voor je tweede woning mag je wel aftrekken van de waarde van het vermogen in box 3, waardoor je iets minder belasting betaalt.

Kosten en aftrekposten

In box 3 mag je geen kosten aftrekken, behalve de schuld die direct aan de woning gekoppeld is. Dat betekent dat onderhoud, verzekering of makelaarskosten niet aftrekbaar zijn.

Valt je woning in box 1 (bij actieve verhuur), dan mag je daarentegen wel kosten aftrekken die direct verband houden met het verhuren: onderhoud, promotiekosten en afschrijving.

Verkoop van je tweede woning

Bij verkoop van je tweede woning betaal je in Nederland geen winstbelasting over de waardestijging. De Belastingdienst rekent immers al met een fictief rendement in box 3.

Uitzondering: als je woningen actief koopt en verkoopt met winst als doel, kan de Belastingdienst dat beschouwen als ondernemen, en dan wordt de winst belast in box 1.

Tweede woning in het buitenland

Heb je een tweede woning in het buitenland, dan moet je die meestal ook aangeven in box 3. Nederland heeft echter met veel landen een belastingverdrag, zodat je niet dubbel wordt belast.

Vaak betaal je belasting in het land waar de woning staat, en krijg je in Nederland een vrijstelling ter voorkoming van dubbele heffing.

Gemeentelijke heffingen en WOZ

Ook bij een tweede woning betaal je gemeentelijke belastingen zoals onroerendezaakbelasting (OZB) en afvalstoffenheffing. De hoogte daarvan is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning.

Sommige gemeenten hanteren bovendien een extra heffing voor tweede woningen of leegstand, bedoeld om woningtekorten te beperken.

Tips om fiscaal slim te verhuren

1. Houd een duidelijke administratie bij van alle inkomsten en kosten.

2. Verhuur via erkende platforms – dit vergroot de transparantie en voorkomt discussies met de Belastingdienst.

3. Controleer gemeentelijke regels – sommige gemeenten beperken korte verhuur of eisen een vergunning.

4. Overweeg een verhuur-bv als je meerdere woningen bezit. Zo kun je kosten aftrekken en fiscale voordelen benutten.

5. Laat je WOZ-waarde controleren – een te hoge WOZ-waarde betekent meer belasting.

Toekomstige ontwikkelingen in 2025

In 2025 blijft het kabinet inzetten op een eerlijkere verdeling van belasting op vermogen. De fictieve rendementen in box 3 worden aangepast aan de werkelijke rendementen, waardoor beleggers in vastgoed mogelijk meer belasting gaan betalen.

Daarnaast worden strengere regels ingevoerd voor vakantieverhuur in stedelijke gebieden zoals Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. Gemeenten krijgen meer bevoegdheden om tweede woningen te reguleren om woningnood te beperken.

Conclusie

De belastingregels bij het verhuren van een tweede woning zijn in 2025 complexer geworden, vooral door het onderscheid tussen box 1 en box 3. Voor de meeste particuliere verhuurders valt een tweede woning in box 3, maar actieve verhuur of kortetermijnverhuur kan leiden tot belasting in box 1.

Wie slim met de regels omgaat, kan fiscaal voordeel behalen. Controleer daarom altijd je situatie, WOZ-waarde en de lokale regelgeving, zodat je zonder verrassingen kunt profiteren van je investering in een tweede woning.