Belastingregels bij kamerverhuur

De belastingregels bij kamerverhuur zijn in 2025 belangrijker dan ooit. Door het tekort aan huurwoningen kiezen steeds meer mensen ervoor om een kamer in hun woning te verhuren. Dat kan aantrekkelijk zijn, maar het is essentieel om te weten welke fiscale regels gelden. Want wie een kamer verhuurt, krijgt te maken met inkomstenbelasting, gemeentelijke heffingen en soms zelfs btw. In dit artikel leggen we uit hoe de regels precies werken en waar je op moet letten om problemen met de Belastingdienst te voorkomen.

Kamerverhuur: wanneer is het toegestaan?

Voordat je aan belasting denkt, moet je controleren of je überhaupt mag verhuren. Als je eigenaar bent van je woning, mag je meestal één of meer kamers verhuren, zolang de woning je hoofdverblijf blijft. Huurders mogen alleen een kamer onderverhuren met toestemming van de verhuurder of woningcorporatie.

Daarnaast gelden er gemeentelijke regels over brandveiligheid en inschrijving bij de Basisregistratie Personen (BRP).

Belastingvrij verhuren: de kamerverhuurvrijstelling

De bekendste regeling binnen de belastingregels bij kamerverhuur is de kamerverhuurvrijstelling. Deze vrijstelling zorgt ervoor dat je geen belasting hoeft te betalen over de huurinkomsten, zolang je aan de voorwaarden voldoet.

Voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling

1. De kamer moet onderdeel zijn van je eigen woning.

2. Jijzelf moet in die woning wonen.

3. De totale huuropbrengst mag in 2025 niet hoger zijn dan €6.500 per jaar.

4. De huurder mag zich op dat adres inschrijven.

Voldoe je aan deze voorwaarden, dan zijn de inkomsten volledig belastingvrij.

Wat als je boven de vrijstelling uitkomt?

Verdien je meer dan het vrijgestelde bedrag, dan vallen de inkomsten onder de inkomstenbelasting. In dat geval geef je de opbrengst op als “inkomen uit overig werk” in box 1.

Inkomstenbelasting bij kamerverhuur

Als je niet in aanmerking komt voor de kamerverhuurvrijstelling, moet je de inkomsten wél aangeven. Je betaalt dan belasting over de winst, dus over de huur minus eventuele kosten die je maakt voor onderhoud, meubilair of energieverbruik.

Let op: als je structureel meerdere kamers verhuurt of een deel van de woning speciaal inricht voor verhuur, kan de Belastingdienst dit als onderneming beschouwen. Dan gelden andere regels, en moet je mogelijk ook btw afdragen.

Gemeentelijke belastingen en toeristenbelasting

Naast inkomstenbelasting kunnen er gemeentelijke belastingen gelden, afhankelijk van het soort verhuur.

• Kamerverhuur aan studenten of vaste huurders: vaak geen extra heffingen.

• Korte verhuur via platforms zoals Airbnb: dan betaal je meestal toeristenbelasting.

Elke gemeente heeft eigen regels, dus controleer altijd de lokale verordeningen.

Hypotheek en verhuur

Wie een hypotheek heeft, moet goed opletten. In veel hypotheekvoorwaarden staat dat je niet zomaar mag verhuren. Doe je dat zonder toestemming van de bank, dan kan dat problemen opleveren.

Sommige banken geven wel toestemming voor kamerverhuur zolang jijzelf in de woning blijft wonen. Vraag dit altijd vooraf na.

Verzekeringen bij kamerverhuur

Een ander belangrijk punt binnen de belastingregels bij kamerverhuur is de verzekering. Veel standaard opstal- en inboedelverzekeringen dekken geen schade bij verhuur.

Controleer dus:

• Of je verzekerd bent tegen schade veroorzaakt door huurders.

• Of je aansprakelijkheidsverzekering nog geldig is bij kamerverhuur.

Een kleine aanpassing in je polis voorkomt later grote financiële problemen.

Kamerverhuur en btw

In de meeste gevallen hoef je geen btw te berekenen bij kamerverhuur. Alleen als je extra diensten aanbiedt (zoals ontbijt, schoonmaak of toeristische verhuur) kan de Belastingdienst dit zien als dienstverlening. In dat geval geldt de btw-regeling voor logiesverstrekkers.

Voor reguliere kamerverhuur aan studenten of vaste huurders geldt de btw-vrijstelling voor verhuur van woonruimte.

Tips om slim om te gaan met belastingregels

1. Gebruik de kamerverhuurvrijstelling – blijf onder het maximumbedrag van €6.500 per jaar.

2. Houd administratie bij – noteer alle huurinkomsten en kosten.

3. Vraag schriftelijke toestemming van je hypotheekverstrekker of verhuurder.

4. Controleer gemeentelijke regels – vooral bij tijdelijke of toeristische verhuur.

5. Laat je adviseren – bij twijfel kun je een belastingadviseur raadplegen.

Wat verandert er in 2025?

De overheid bekijkt jaarlijks of de kamerverhuurvrijstelling wordt aangepast. In 2025 blijft het vrijstellingsbedrag waarschijnlijk rond de €6.500, maar er zijn plannen om de regeling te moderniseren. Zo wordt gekeken naar de verhouding tussen studentenverhuur en particuliere verhuur.

Daarnaast wil de Belastingdienst beter toezicht houden op inkomsten uit verhuur, onder andere via gegevensuitwisseling met verhuurplatforms.

Kamerverhuur en energiekosten

Bij het verhuren van een kamer kun je energiekosten op verschillende manieren doorberekenen. Meestal kies je voor een all-in huurprijs, waarin gas, water en licht zijn inbegrepen. Houd er rekening mee dat de Belastingdienst deze vergoeding als onderdeel van de huur ziet.

Wil je energiekosten apart doorberekenen, zorg dan voor een duidelijke berekening en meterstanden om discussies te voorkomen.

Belasting bij verkoop van je woning

Als je je woning verkoopt nadat je een kamer hebt verhuurd, heeft dat meestal geen gevolgen voor de belasting. De woning blijft je hoofdverblijf, dus de eventuele winst valt onder de eigenwoningregeling. Alleen als je de woning grotendeels commercieel hebt gebruikt, kan de Belastingdienst een deel van de winst belasten.

Conclusie

De belastingregels bij kamerverhuur zijn complex, maar goed te overzien als je weet waar je op moet letten. Dankzij de kamerverhuurvrijstelling kun je belastingvrij bijverdienen zolang je binnen de grenzen blijft.

Controleer altijd de voorwaarden van je gemeente, hypotheek en verzekering voordat je begint met verhuren. Op die manier kun je met een gerust hart profiteren van extra inkomsten, zonder onverwachte fiscale verrassingen.