Belastingregels bij kamerverhuur 2025

De belastingregels bij kamerverhuur in 2025 veranderen, en dat is belangrijk nieuws voor iedereen die (een deel van) zijn woning verhuurt. Steeds meer Nederlanders verhuren een kamer om de stijgende woonlasten te dekken of om studenten aan woonruimte te helpen. Maar hoe zit het met de belasting? Wanneer betaal je wél belasting over je huurinkomsten, en wanneer niet? In dit artikel lees je alles wat je moet weten over de nieuwe regels, vrijstellingen en aandachtspunten voor 2025.

Waarom de belastingregels bij kamerverhuur veranderen

De overheid wil de woningmarkt eerlijker maken en tegelijkertijd belastingontwijking tegengaan. In 2025 treden daarom nieuwe regels in werking die duidelijker moeten maken wanneer verhuur van een kamer belast is en wanneer niet.

De kamerverhuurvrijstelling – waarmee verhuurders tot een bepaald bedrag belastingvrij kunnen verhuren – blijft bestaan, maar de voorwaarden worden aangescherpt. Ook kijkt de Belastingdienst strenger naar situaties waarin verhuur feitelijk een onderneming vormt, zoals bij structurele winst of meerdere kamers.

Met deze aanpassingen wil de overheid een balans vinden tussen het stimuleren van particuliere kamerverhuur en het voorkomen van oneerlijke belastingvoordelen.

De kamerverhuurvrijstelling in 2025

De kamerverhuurvrijstelling is een van de belangrijkste regelingen voor particuliere verhuurders. Dankzij deze vrijstelling hoef je over de ontvangen huur geen inkomstenbelasting te betalen, zolang je aan bepaalde voorwaarden voldoet.

In 2025 mag de totale huur die je ontvangt niet hoger zijn dan €6.300 per jaar (deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd). Ook moet je zelf in de woning wonen – het mag dus geen volledig zelfstandige woning zijn die je verhuurt.

Kort gezegd: als je één kamer in je eigen huis verhuurt aan een student, kun je de inkomsten vaak belastingvrij houden. Zodra je meer kamers verhuurt of het bedrag overschrijdt, vervalt de vrijstelling en moet je mogelijk belasting betalen.

Wanneer betaal je wél belasting over kamerverhuur?

Niet iedereen komt in aanmerking voor de vrijstelling. De belastingregels bij kamerverhuur 2025 maken onderscheid tussen incidentele verhuur en structurele verhuur.

Je betaalt belasting als:

• De totale jaarhuur boven de vrijstellingsgrens uitkomt;

• De verhuur een ondernemingskarakter krijgt (bijvoorbeeld meerdere kamers, of winst als hoofdinkomen);

• De kamer wordt verhuurd aan toeristen via platforms zoals Airbnb;

• Je de woning niet zelf bewoont.

In dat geval worden je huurinkomsten belast in box 1 (als winst uit overige werkzaamheden) of box 3 (als inkomen uit vermogen), afhankelijk van de situatie.

Kamerverhuur en box 1

Als de Belastingdienst oordeelt dat je structureel winst maakt met verhuur, vallen de inkomsten in box 1. Dat betekent dat ze worden gezien als inkomen uit werk en woning.

Voorbeeld: stel dat je drie kamers in je huis verhuurt aan studenten en jaarlijks meer dan €10.000 verdient. Dan ziet de fiscus dit als een onderneming of nevenactiviteit. De inkomsten zijn dan belast, maar de kosten (zoals onderhoud of afschrijving) mag je deels aftrekken.

Dit scenario komt vooral voor bij verhuurders met meerdere kamers of bij mensen die actief woningen verhuren via platforms.

Kamerverhuur en box 3

Wanneer de verhuur meer passief is – bijvoorbeeld één kamer of een tweede woning – worden de inkomsten doorgaans belast in box 3.

In dat geval betaal je geen belasting over de huur zelf, maar over de waarde van het verhuurde deel van je woning. Die waarde telt mee in je vermogen, verminderd met eventuele schulden.

De box 3-regeling verandert in 2025: de belasting wordt berekend op basis van het werkelijke rendement in plaats van een vast percentage. Dat betekent dat verhuurders die weinig verdienen met hun kamer, minder belasting betalen dan vroeger.

Huurtoeslag en kamerverhuur

Een belangrijk punt binnen de belastingregels bij kamerverhuur 2025 is de invloed op huurtoeslag. Als je zelf huurt en een kamer verhuurt aan iemand anders, kan dat effect hebben op jouw recht op huurtoeslag.

De Belastingdienst ziet jouw huurder als medebewoner, waardoor jouw huishoudinkomen kan veranderen. In sommige gevallen verlies je (deels) het recht op huurtoeslag. Het is dus verstandig dit vooraf te checken bij de Belastingdienst Toeslagen.

Voor huiseigenaren die hun woning verhuren, geldt dit meestal niet.

Gemeentelijke regels en vergunningen

Naast belastingregels gelden in 2025 ook strengere gemeentelijke regels voor kamerverhuur. In veel steden, waaronder Amsterdam, Utrecht en Groningen, is voor kamerverhuur een vergunning nodig.

Deze vergunning is bedoeld om overbewoning en misstanden te voorkomen. De regels verschillen per gemeente, dus controleer altijd lokaal wat is toegestaan. Sommige gemeenten beperken het aantal huurders per woning of stellen eisen aan brandveiligheid en leefruimte.

Wie verhuurt zonder vergunning, riskeert hoge boetes – los van de belastinggevolgen.

Belastingaftrek en kosten

Niet alle inkomsten uit verhuur zijn volledig belast. Je mag bepaalde kosten aftrekken als de verhuur wordt aangemerkt als inkomsten uit werk of onderneming. Denk aan:

• Onderhouds- en schoonmaakkosten;

• Afschrijving op meubels en inrichting;

• Energiekosten (gedeeltelijk);

• Advertentiekosten voor verhuur.

Let op: deze aftrekposten gelden niet bij toepassing van de kamerverhuurvrijstelling. Zodra je belasting betaalt over je huurinkomsten, mag je deze kosten verrekenen.

Kamerverhuur en hypotheekrenteaftrek

Wie een woning met hypotheek bezit en een kamer verhuurt, moet ook rekening houden met de hypotheekrenteaftrek.

Zolang je zelf in het huis woont en aan de voorwaarden van de kamerverhuurvrijstelling voldoet, behoud je gewoon je recht op hypotheekrenteaftrek. Verhuur je echter een groot deel van de woning of woon je er zelf niet meer, dan kan de Belastingdienst beslissen dat je geen recht meer hebt op die aftrek.

Controleer dus goed of jouw situatie nog voldoet aan de hoofdverblijf-eis.

Tijdelijke verhuur via platforms

Platforms zoals Airbnb, Kamernet of Pararius spelen een steeds grotere rol bij kamerverhuur. De Belastingdienst kijkt daarbij nauwkeurig naar de frequentie en het bedrag van de inkomsten.

Wie regelmatig kamers aanbiedt aan kortverhuurders, valt buiten de vrijstelling. De inkomsten worden dan belast als winst uit overige werkzaamheden. Bovendien moet je mogelijk toeristenbelasting afdragen aan de gemeente.

Kortom: incidenteel verhuren mag, maar structurele verhuur valt fiscaal zwaarder uit.

Belastingregels bij kamerverhuur 2025: belangrijkste veranderingen samengevat

De belangrijkste veranderingen voor 2025 zijn:

• De vrijstellingsgrens voor kamerverhuur stijgt naar €6.300 per jaar;

• De box 3-heffing wordt gebaseerd op werkelijk rendement;

• De controle op structurele verhuur wordt strenger;

• Gemeenten krijgen meer bevoegdheden voor vergunningen en toezicht.

Voor de meeste particuliere verhuurders betekent dit iets meer duidelijkheid, maar ook een grotere verantwoordelijkheid om hun administratie op orde te houden.

Conclusie

De belastingregels bij kamerverhuur in 2025 maken het speelveld overzichtelijker, maar ook strikter. Wie incidenteel een kamer verhuurt in zijn eigen woning, profiteert nog steeds van de vrijstelling en hoeft zich weinig zorgen te maken.

Verhuurders met meerdere kamers of hogere inkomsten moeten echter goed opletten: de Belastingdienst kijkt kritischer naar winst en gebruik van de woning.

Door vooraf advies in te winnen en je administratie netjes bij te houden, voorkom je verrassingen bij de aangifte. Kamerverhuur blijft aantrekkelijk, zolang je weet waar de fiscale grenzen liggen.