Hoe werkt onderhuur en wat zijn de regels?

Onderhuur komt steeds vaker voor in Nederland, maar veel mensen weten niet precies hoe onderhuur werkt en wat de regels zijn. Of je nu tijdelijk naar het buitenland gaat of je huur wilt delen met iemand anders: het klinkt simpel, maar wettelijk gezien komt er meer bij kijken dan je denkt. In dit artikel leggen we stap voor stap uit wat onderhuur is, hoe het juridisch werkt en welke regels je absoluut moet kennen voordat je eraan begint.

Wat is onderhuur precies?

Bij onderhuur verhuurt een huurder zijn woning of een deel daarvan aan iemand anders. Je wordt dan zelf de onderverhuurder, terwijl de nieuwe bewoner onderhuurder wordt. Dit kan handig zijn als je tijdelijk niet in je woning woont, bijvoorbeeld door een reis of studie. Toch is het belangrijk om te weten dat onderhuur niet zomaar mag. De regels rond onderhuur verschillen per type woning en huurcontract.

Onderhuur bij een sociale huurwoning

Wie in een sociale huurwoning woont, mag de woning niet zomaar onderverhuren. De woningcorporatie blijft namelijk verantwoordelijk voor wie er in het huis woont. Daarom is schriftelijke toestemming van de verhuurder verplicht. Zonder die toestemming pleeg je contractbreuk, wat kan leiden tot directe beëindiging van je huurcontract.

Sommige woningcorporaties staan tijdelijke onderhuur toe, bijvoorbeeld als je voor werk of studie tijdelijk weg moet. In dat geval maak je duidelijke afspraken over de periode, de huurprijs en de staat van de woning bij terugkomst.

Let op: als de onderhuurder schade veroorzaakt, blijft de hoofdhuurder aansprakelijk. Jij draait dus op voor de gevolgen, ook als je er zelf niet woont.

Onderhuur bij een particuliere woning

Bij particuliere huur ligt het iets flexibeler, maar ook hier gelden duidelijke regels voor onderhuur. De meeste particuliere verhuurders staan onderhuur alleen toe na overleg en schriftelijke toestemming. Dit moet vaak via een aanvulling op het huurcontract.

Als je zonder toestemming onderverhuurt, riskeer je een rechtszaak en zelfs ontruiming. Rechters staan namelijk zelden aan de kant van de huurder die “stiekem” iemand anders laat wonen.

Wil je een kamer in je huurwoning verhuren? Dat mag soms wél, mits jij er zelf ook woont. In dat geval ben jij de hoofdhuurder en deel je het huis met de onderhuurder. Toch kan ook hier de verhuurder eisen stellen, bijvoorbeeld aan de hoogte van de huur of aan wie er mag wonen.

Wat zegt de wet over onderhuur?

De wet (artikel 7:244 en 7:269 BW) beschrijft de regels voor onderhuur vrij duidelijk. Een huurder mag zijn woning niet volledig onderverhuren zonder toestemming. Alleen bij kamerverhuur mag dit soms, maar de hoofdhuurder blijft altijd verantwoordelijk voor het naleven van het huurcontract.

Daarnaast heeft de onderhuurder beperkte rechten. Als de hoofdhuurder bijvoorbeeld vertrekt of zijn huurcontract wordt beëindigd, vervalt meestal ook de onderhuur. Alleen als de onderhuurder de woning als hoofdverblijf gebruikt, kan deze in sommige gevallen tijdelijk blijven, maar dit beslist de rechter per situatie.

De risico’s van onderhuur

Veel mensen denken dat onderhuur een slimme manier is om dubbele woonlasten te vermijden, maar er kleven flinke risico’s aan.

• Contractbreuk: Zonder toestemming pleeg je huurcontractbreuk.

• Boetes of uitzetting: De verhuurder kan juridische stappen ondernemen.

• Aansprakelijkheid: Schade, overlast of huurachterstand komt op jouw naam.

• Verlies van huurrecht: Bij sociale huur kun je je woning definitief kwijt raken.

Het loont dus om goed te onderzoeken hoe onderhuur werkt voordat je eraan begint. Een korte winst kan op de lange termijn veel geld kosten.

Hoe vraag je toestemming voor onderhuur aan?

De veiligste manier om onderhuur te regelen, is door schriftelijk toestemming te vragen aan de verhuurder. Vermeld daarin:

1. De reden van de onderhuur (bijv. tijdelijk verblijf in het buitenland).

2. De duur van de onderhuur.

3. De naam en gegevens van de onderhuurder.

4. De afgesproken huurprijs.

5. Afspraken over onderhoud en schade.

De verhuurder kan weigeren, maar moet daar wel een geldige reden voor hebben. Zo mag een verhuurder weigeren als hij vreest voor overlast of als het huurcontract onderhuur expliciet verbiedt.

Onderhuur en tijdelijke verhuur via platforms

Platforms zoals Airbnb hebben het idee van onderhuur populair gemaakt. Toch vallen deze vormen van verhuur meestal onder “kortdurende vakantieverhuur” en dus niet onder de klassieke regels van onderhuur. Gemeenten hebben hier vaak strenge regels voor, zoals registratieplicht, toeristenbelasting en een maximum aantal verhuurdagen per jaar.

Verhuur je zonder vergunning? Dan kun je een boete krijgen die kan oplopen tot duizenden euro’s. In steden als Amsterdam en Utrecht wordt hier actief op gecontroleerd.

Wat zijn de rechten van de onderhuurder?

De onderhuurder heeft beperkt bescherming. Als het huurcontract van de hoofdhuurder eindigt, eindigt meestal ook dat van de onderhuurder. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan de onderhuurder nog enige tijd in de woning blijven, bijvoorbeeld als hij kan aantonen dat hij er zijn hoofdverblijf heeft.

Belangrijk is dat de onderhuurder dezelfde plichten heeft als de hoofdhuurder: huur betalen, de woning netjes houden en geen overlast veroorzaken. Worden die regels overtreden, dan kan de hoofdhuurder juridisch worden aangepakt.

Praktische tips bij onderhuur

1. Maak altijd een schriftelijk contract. Vermeld de huurprijs, periode, afspraken over onderhoud en wie verantwoordelijk is bij schade.

2. Vraag altijd toestemming. Ook bij particuliere huur. Een mondelinge “is goed” is juridisch waardeloos.

3. Check je verzekeringen. Niet alle inboedel- of aansprakelijkheidsverzekeringen dekken schade door onderhuur.

4. Controleer gemeentelijke regels. Sommige gemeenten eisen een melding bij tijdelijke verhuur.

Zo voorkom je dat een goedbedoeld plan uitloopt op een juridische nachtmerrie.

Onderhuur kan, maar alleen met de juiste regels

Wie zich goed voorbereidt, weet precies hoe onderhuur werkt en wat de regels zijn. Het is een legitieme manier om je woning tijdelijk te delen of te verhuren, maar het vraagt zorgvuldigheid. Altijd toestemming vragen, duidelijke afspraken maken en de wet volgen: dat is de enige manier om problemen te voorkomen.

Wil je onderverhuren? Neem dan eerst contact op met je verhuurder of woningcorporatie. Dat kost misschien wat moeite, maar het voorkomt dat je straks niet alleen je huurder, maar ook je huis kwijt bent.