Belastingregels bij verhuur tweede woning

De belastingregels bij verhuur van een tweede woning zijn vaak complexer dan veel mensen denken. Of je nu een appartement aan de kust hebt of een woning verhuurt in de stad, de Belastingdienst kijkt nauwkeurig mee. Je krijgt te maken met regels over inkomstenbelasting, vermogensbelasting en soms zelfs btw. In dit artikel lees je precies hoe de belastingregels bij de verhuur van een tweede woning werken, welke kosten je kunt aftrekken en waar je op moet letten om verrassingen te voorkomen.

Wanneer geldt een woning als tweede woning?

Voordat we dieper ingaan op de belastingregels bij verhuur van een tweede woning, is het belangrijk om te weten wat de Belastingdienst precies bedoelt met een “tweede woning”. Dit is een woning die niet je hoofdverblijf is — dus niet het adres waar je officieel staat ingeschreven. Denk aan een vakantiehuis, een appartement voor tijdelijke verhuur of een woning die je bezit als investering.

De manier waarop je deze woning gebruikt — particulier of zakelijk — bepaalt in welke belastingbox je inkomsten worden belast. Meestal valt een tweede woning in box 3 (vermogen), maar in sommige situaties kan het ook box 1 (inkomen uit werk) zijn.

Belasting in box 3: vermogen uit sparen en beleggen

De meeste mensen vallen met hun tweede woning onder box 3. In dat geval betaal je geen belasting over de daadwerkelijke huuropbrengst, maar over de waarde van de woning minus eventuele schulden. Deze waarde wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van de woning.

De Belastingdienst gaat er daarbij vanuit dat je een bepaald rendement behaalt op je vermogen. Over dat fictieve rendement betaal je vermogensrendementsheffing. Hoe hoger je vermogen, hoe hoger het percentage dat wordt belast.

Belangrijk om te weten:

• De woning wordt alleen in box 3 belast als het niet jouw hoofdverblijf is.

• Hypotheekrente op een tweede woning is niet aftrekbaar.

• De woning telt mee bij de berekening van je totale vermogen op 1 januari van het belastingjaar.

Box 1: wanneer de Belastingdienst de woning als investering ziet

De belastingregels bij verhuur van een tweede woning veranderen zodra de Belastingdienst vindt dat je actief bezig bent met verhuur. Als je bijvoorbeeld veel tijd steekt in het vinden van huurders, het verbeteren van de woning of het verhuren via platforms zoals Airbnb, kan dat worden gezien als “resultaat uit overige werkzaamheden”.

In dat geval verhuur je niet passief, maar actief. De winst die je dan maakt (huurinkomsten minus kosten) wordt belast in box 1, tegen een hoger tarief. De keerzijde is dat je wél kosten mag aftrekken, zoals onderhoud, bemiddelingskosten en afschrijving.

Kort gezegd:

• Passieve verhuur → box 3

• Actieve verhuur → box 1

Het is dus belangrijk om goed te beoordelen hoe actief je bent met de verhuur.

Tijdelijke verhuur van een woning

Sommige mensen verhuren hun tweede woning alleen tijdelijk, bijvoorbeeld tijdens vakanties of periodes waarin ze de woning zelf niet gebruiken. Ook dan gelden specifieke belastingregels bij verhuur van een tweede woning.

Als de woning in box 1 valt (bijvoorbeeld bij Airbnb-verhuur), moet je 70% van de huuropbrengst aangeven als inkomen. De kosten die direct verband houden met de verhuur, zoals schoonmaak of servicekosten, mag je aftrekken.

Bij verhuur in box 3 hoef je geen belasting te betalen over de daadwerkelijke huur, maar de woning blijft meetellen in je vermogen. Tijdelijke verhuur verandert dus meestal niets aan je belastingpositie, tenzij je er een actieve bron van inkomsten van maakt.

Lokale belastingen en toeristenbelasting

Naast de landelijke belastingregels bij verhuur van een tweede woning, heb je vaak te maken met lokale belastingen. Gemeenten heffen bijvoorbeeld:

• Toeristenbelasting bij kortdurende verhuur aan vakantiegangers.

• Onroerendezaakbelasting (OZB) over de WOZ-waarde van de woning.

• Afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting, afhankelijk van gebruik.

Verhuur je de woning aan toeristen via platforms als Booking of Airbnb? Dan moet je vaak toeristenbelasting afdragen aan de gemeente. Dit percentage verschilt per plaats, dus controleer altijd de regels van jouw gemeente.

Btw-regels bij tweede woning

In de meeste gevallen hoef je bij de verhuur van een tweede woning geen btw te berekenen. De verhuur van onroerend goed is vrijgesteld van btw, tenzij je hotelmatige diensten aanbiedt — zoals het verhuren van een appartement met schoonmaakservice of ontbijt.

Wanneer dat het geval is, kan de Belastingdienst de woning als bedrijfsmatig zien. Dan ben je btw-plichtig en moet je btw afdragen over de huurprijs, maar mag je ook btw terugvragen over onderhoud en inkoop.

Voor particuliere verhuurders is het vaak voordeliger om de woning buiten de btw te houden, zodat de administratie eenvoudiger blijft.

Aftrekbare kosten bij verhuur

Een veelgestelde vraag is welke kosten je mag aftrekken volgens de belastingregels bij verhuur van een tweede woning. Dit hangt af van de belastingbox waarin je valt:

• In box 3 mag je geen kosten aftrekken. Alleen schulden (zoals een tweede hypotheek) verminderen de waarde van je vermogen.

• In box 1 mag je kosten aftrekken die direct verband houden met de verhuur, zoals:

  • Onderhoud en reparaties

  • Verzekeringen

  • Makelaars- of bemiddelingskosten

  • Afschrijvingen en schoonmaakkosten

Een goede administratie is essentieel om bij een belastingcontrole aan te tonen welke kosten direct betrekking hebben op de verhuur.

Verkoop van een tweede woning

Wanneer je besluit je tweede woning te verkopen, spelen ook de belastingregels bij verkoop een rol. In box 3 betaal je geen belasting over de winst bij verkoop, omdat alleen het fictieve rendement wordt belast.

In box 1 ligt dat anders: als je actief hebt gehandeld in vastgoed of winst hebt behaald door verbouwingen of speculatie, kan de Belastingdienst dit zien als winst uit onderneming. Die winst wordt dan belast tegen het reguliere inkomstenbelastingtarief.

Let op: ook bij verkoop kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn voor de koper, maar niet voor jou als verkoper.

Fiscale tips voor verhuurders

Wil je slim omgaan met de belastingregels bij verhuur van een tweede woning? Dan helpen deze tips:

1. Bepaal vooraf of je passief of actief verhuurt. Dat bepaalt in welke box je valt.

2. Bewaar alle bonnetjes en facturen voor onderhoud en kosten.

3. Controleer gemeentelijke belastingen zoals toeristenbelasting.

4. Gebruik de WOZ-waarde om jaarlijks je vermogen correct op te geven.

5. Overweeg professioneel advies van een belastingadviseur bij complexe situaties.

Een goede voorbereiding voorkomt dat je later te veel belasting betaalt of onnodig risico loopt bij controle.

Conclusie

De belastingregels bij verhuur van een tweede woning zijn afhankelijk van hoe je de woning gebruikt. Bij passieve verhuur val je in box 3 en betaal je belasting over het vermogen. Bij actieve verhuur, zoals via Airbnb, kan de Belastingdienst dit zien als inkomen in box 1.

Daarnaast kunnen lokale belastingen, toeristenheffingen en btw-regels een rol spelen. Door de regels goed te begrijpen en je situatie realistisch in te schatten, kun je fiscaal voordeel behalen én problemen voorkomen.

Of je nu een vakantiewoning hebt of vastgoed als investering gebruikt: kennis van de belastingregels is onmisbaar voor een financieel gezonde verhuurpraktijk.