Hoe werkt huurprijsverlaging aanvragen?

Hoe werkt huurprijsverlaging aanvragen? Dat is een vraag die veel huurders stellen wanneer de huur te hoog lijkt voor de kwaliteit of het energielabel van de woning. In 2025 zijn de regels rondom huurprijsverlaging verder aangescherpt om huurders beter te beschermen. Of je nu in een sociale huurwoning woont of een particuliere huur betaalt: in dit artikel lees je stap voor stap hoe huurprijsverlaging werkt, wanneer je er recht op hebt en hoe je het kunt aanvragen.

Wanneer kun je huurprijsverlaging aanvragen?

Niet elke huurder kan zomaar een lagere huur eisen. Huurprijsverlaging aanvragen kan alleen in specifieke situaties waarin de huur niet in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning. De belangrijkste redenen zijn:

• De huur is te hoog voor de woning volgens het puntenstelsel (WWS).

• De woning heeft een slecht energielabel (E, F of G).

• Je inkomen is fors gedaald, waardoor de huur niet meer passend is.

• De verhuurder heeft zonder reden een huurverhoging doorgevoerd.

Sinds juli 2024 is er bovendien extra bescherming voor huurders met een laag energielabel: zij mogen in veel gevallen automatisch huurverlaging krijgen.

De rol van het woningwaarderingsstelsel (WWS)

De huurprijs van een woning wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel, ook wel het puntensysteem genoemd. Dit systeem beoordeelt de woning op basis van kenmerken zoals:

• Oppervlakte en aantal kamers

• Voorzieningen (keuken, badkamer)

• Energieprestatie (energielabel)

• Ligging en buitenruimte

Elke factor levert punten op. Het totaal bepaalt of de woning een sociale huurwoning of een vrije sectorwoning is.

Belangrijk: als de huur hoger is dan wat het puntenaantal toestaat, kun je huurprijsverlaging aanvragen bij de Huurcommissie.

Met de huurprijscheck op huurcommissie.nl kun je gratis controleren of je te veel betaalt.

Huurverlaging vanwege laag energielabel

Vanaf 2024 geldt een nieuwe regel: huurders van woningen met energielabel E, F of G kunnen een huurverlaging afdwingen.

De maximale huurprijzen zijn vastgelegd in een tabel van de overheid. Een woning met energielabel G mag bijvoorbeeld niet meer kosten dan een woning met label C, ongeacht het puntentotaal.

De procedure is eenvoudig:

1. Controleer het energielabel van je woning (via ep-online.nl).

2. Vergelijk de huidige huur met de maximale huur voor dat label.

3. Is je huur te hoog? Dan kun je direct huurverlaging aanvragen bij je verhuurder of de Huurcommissie.

Deze maatregel stimuleert verhuurders om hun woningen te verduurzamen en huurders een eerlijke prijs te laten betalen.

Huurverlaging vanwege inkomensdaling

Heb je te maken met een forse inkomensdaling? Dan kun je ook huurprijsverlaging aanvragen. Dit geldt vooral voor huurders van sociale huurwoningen.

De voorwaarden:

• Je inkomen is gedaald onder de inkomensgrens van de sociale sector.

• Je hebt minimaal zes maanden een lager inkomen.

• De huur ligt boven de zogeheten aftoppingsgrens.

De aanvraag gaat via de woningcorporatie. Zij kunnen vragen om bewijs, zoals loonstroken of een uitkeringsspecificatie. Wordt de aanvraag afgewezen? Dan kun je alsnog terecht bij de Huurcommissie.

Hoe werkt de aanvraag bij de Huurcommissie?

Wanneer de verhuurder niet meewerkt, kun je de huurverlaging formeel indienen bij de Huurcommissie. Dit onafhankelijke orgaan beoordeelt geschillen tussen huurders en verhuurders.

De procedure:

1. Vul het formulier “Verzoek huurverlaging” in op huurcommissie.nl.

2. Voeg bewijzen toe (huurcontract, energielabel, foto’s, loonstroken).

3. Betaal een kleine behandelingskostenvergoeding (ongeveer €25).

4. De Huurcommissie plant eventueel een inspectie in om de woning te beoordelen.

Na de beoordeling doet de commissie binnen enkele maanden uitspraak. Als je gelijk krijgt, wordt de huurprijs met terugwerkende kracht verlaagd.

Tijdelijke huurverlaging bij financiële problemen

Sommige verhuurders bieden uit coulance een tijdelijke huurverlaging aan. Dit kan handig zijn als je tijdelijk minder inkomen hebt, bijvoorbeeld door ziekte, werkloosheid of scheiding.

In dit geval wordt er een tijdelijke huuraanpassingsovereenkomst opgesteld. Na afloop van de afgesproken periode keert de huur terug naar het oorspronkelijke bedrag.

Deze vorm van huurverlaging vereist goede communicatie met de verhuurder en is niet wettelijk verplicht. Toch kiezen steeds meer woningcorporaties ervoor om huurders in nood te helpen via maatwerk.

Hoe bereken je of huurverlaging loont?

Voordat je een aanvraag indient, is het slim om te berekenen hoeveel je kunt besparen. Gebruik hiervoor:

• De huurprijscheck op Huurcommissie.nl

• De huurtoeslagcalculator van de Belastingdienst

Soms kan een lagere huur ervoor zorgen dat je meer huurtoeslag ontvangt. Dit kan een extra voordeel opleveren, vooral bij lagere inkomens.

Voorbeeld:
Betaal je €850 per maand in een sociale huurwoning, maar mag de woning volgens het puntenstelsel maximaal €720 kosten? Dan kun je jaarlijks ruim €1.500 besparen door huurverlaging aan te vragen.

Wat als de verhuurder weigert?

Sommige verhuurders proberen huurverlaging tegen te houden, bijvoorbeeld door te stellen dat de woning in de vrije sector valt of dat de puntenberekening onjuist is.

Laat je hierdoor niet ontmoedigen. De Huurcommissie beoordeelt de feiten objectief en kijkt naar:

• De daadwerkelijke voorzieningen

• De woonoppervlakte

• Het energielabel

• De puntentelling volgens de laatste regels

Krijg je gelijk? Dan is de verhuurder verplicht om de huur te verlagen. Weigert hij nog steeds, dan kun je via de kantonrechter afdwingen dat de uitspraak wordt nageleefd.

Huurverlaging en huurtoeslag: hoe werkt dat samen?

Wanneer je huurprijs daalt, verandert vaak ook je huurtoeslag. De Belastingdienst past dit automatisch aan zodra je het nieuwe huurbedrag doorgeeft.

Een lagere huur betekent soms minder toeslag, maar je totale maandlasten dalen alsnog.

Belangrijk: geef de wijziging binnen vier weken door aan de Belastingdienst om terugvorderingen te voorkomen.

Tips voor een succesvolle huurverlaging

1. Controleer het energielabel en het puntenaantal van je woning.

2. Vergelijk je huurprijs met de maximale redelijke huur.

3. Vraag schriftelijk huurverlaging aan bij de verhuurder.

4. Bewaar alle communicatie en bewijsstukken.

5. Dien zo nodig een verzoek in bij de Huurcommissie.

Met deze stappen vergroot je je kans op succes aanzienlijk. Huurprijsverlaging kan honderden euro’s per jaar schelen – geld dat je beter aan andere dingen kunt besteden.

Huurprijsverlaging aanvragen is eenvoudiger dan je denkt

De vraag hoe werkt huurprijsverlaging aanvragen is relevanter dan ooit. Dankzij de aangescherpte regels van 2025 krijgen huurders meer rechten en duidelijkheid over hun huurprijs.

Of het nu gaat om een te hoog bedrag, een laag energielabel of een inkomensdaling — met de juiste stappen kun je een eerlijke huur afdwingen. Controleer, bereken en dien je aanvraag in. Zo zorg je dat je nooit te veel betaalt voor je woning.