Wet betaalbare huurwoningen: wat verandert er voor huurders en verhuurders?

De Nederlandse woningmarkt staat al jaren onder druk. Vooral huurders in de vrije sector ervaren torenhoge prijzen, terwijl betaalbare alternatieven schaars zijn. Daarom heeft de overheid een belangrijke stap gezet: de invoering van de Wet betaalbare huurwoningen. Deze nieuwe wet moet ervoor zorgen dat huren in het middensegment weer betaalbaar worden.

Maar wat houdt deze wet precies in? Voor wie geldt het? En wat verandert er voor huurders en verhuurders? In dit blogartikel leggen we het helder uit.

Wat is de Wet betaalbare huurwoningen?

De Wet betaalbare huurwoningen is een nieuwe wet die op 1 juli 2024 is aangenomen en in 2025 wordt ingevoerd. Deze wet introduceert huurprijsregulering voor woningen in het middensegment. Tot nu toe waren alleen sociale huurwoningen gereguleerd, maar vanaf 2025 valt ook een groot deel van de middenhuur onder wettelijke bescherming.

Het doel van de wet is om de huurprijzen betaalbaar te houden én tegelijkertijd duidelijkheid te geven aan huurders en verhuurders over wat een redelijke huur is.

Waarom is deze wet nodig?

De afgelopen jaren zijn de huurprijzen in de vrije sector explosief gestegen, vooral in stedelijke gebieden. Veel middeninkomens vallen tussen wal en schip: ze verdienen te veel voor sociale huur, maar te weinig voor hoge huurprijzen van €1.200 of meer.

Door een groot deel van de middenhuur onder regelgeving te brengen, wil de overheid:

• Meer woningen betaalbaar maken voor middeninkomens

• Misbruik van krapte op de woningmarkt tegengaan

• Transparantie en rechtvaardigheid bevorderen

• Ongereguleerde woekerhuren stoppen

Voor wie geldt de Wet betaalbare huurwoningen?

De wet geldt voor woningen:

• Met een woningwaarderingspuntenaantal (WWS) tot 186 punten

• Die in de vrije sector worden verhuurd (dus niet via een sociale corporatie)

• Met een huurprijs tot ongeveer €1.100 (prijspeil 2025)

Boven de 186 punten mogen verhuurders zelf hun huurprijs bepalen. Onder dat aantal vallen ze vanaf 2025 onder het verplichte puntensysteem.

Uitzonderingen

• Voor nieuwbouwwoningen kan een tijdelijke vrijstelling gelden om investeringen aantrekkelijk te houden.

• Bij tijdelijke verhuur via de Leegstandswet of campuscontracten kunnen andere regels gelden.

Hoe werkt het nieuwe puntensysteem?

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is niet nieuw, maar wordt nu verplicht toegepast voor meer woningen. Elk onderdeel van de woning krijgt punten:

• Grootte van de woning

• Aantal kamers

• Energieprestatie (energielabel)

• Locatie

• Voorzieningen zoals keuken, badkamer, balkon

Op basis van het aantal punten wordt de maximale toegestane huurprijs berekend. Verhuurders die méér vragen dan toegestaan, riskeren een boete of moeten de huurprijs aanpassen.

Wat betekent dit voor huurders?

Als huurder profiteer je van:

• Bescherming tegen te hoge huurprijzen

• Transparantie over wat een woning mag kosten

• Meer zekerheid en eerlijkheid bij het tekenen van een huurcontract

• De mogelijkheid om huurverlaging af te dwingen via de Huurcommissie als de huur boven het toegestane bedrag ligt

Let op: de regels gelden alleen voor huurcontracten die vanaf de invoeringsdatum van de wet worden afgesloten. Voor bestaande contracten gelden de oude afspraken, tenzij je verhuurder vrijwillig meewerkt.

En wat verandert er voor verhuurders?

Verhuurders moeten zich vanaf 2025 houden aan:

• Het woningwaarderingssysteem voor woningen tot 186 punten

• De maximale huurprijzen per punt

• Transparante contractvoorwaarden

Wie zich niet aan de regels houdt, riskeert:

• Boetes van de gemeente

• Huurprijsverlaging met terugwerkende kracht

• Een verplichte correctie van lopende contracten

Voor professionele verhuurders vraagt dit om een aanpassing van hun verhuurstrategie. Voor particuliere verhuurders betekent het mogelijk een lager rendement, maar wel meer stabiliteit en minder risico op juridische conflicten.

Hoe kun je je voorbereiden?

Voor huurders:

• Check het puntenaantal van je woning via tools van de Rijksoverheid of Huurcommissie

• Betaal niet zomaar elk bedrag dat gevraagd wordt – controleer of het binnen de wettelijke norm valt

• Dien bezwaar in bij de Huurcommissie als je vermoedt dat je huurprijs onterecht te hoog is

Voor verhuurders:

• Laat je woning taxeren op punten om te zien waar je aan toe bent

• Pas je huurprijzen aan vóórdat de wet ingaat om conflicten te voorkomen

• Zorg voor transparante communicatie met huurders en duidelijke contracten

Kritiek en discussie

De Wet betaalbare huurwoningen wordt algemeen gezien als een noodzakelijke stap richting een eerlijkere woningmarkt. Toch is er ook kritiek:

• Sommige verhuurders vrezen dat ze woningen gaan verkopen, wat kan leiden tot minder aanbod op de huurmarkt

• Projectontwikkelaars zijn huiverig voor lagere opbrengsten, wat kan leiden tot minder nieuwbouw

• Er zijn zorgen over handhaving door gemeenten: wie controleert of verhuurders zich aan de regels houden?

De overheid heeft aangegeven deze zorgen serieus te nemen en aanvullende maatregelen te treffen om het woningaanbod op peil te houden.

Conclusie

De Wet betaalbare huurwoningen is een grote stap richting een meer rechtvaardige en transparante huurmarkt. Huurders krijgen meer bescherming tegen torenhoge prijzen, terwijl verhuurders duidelijke regels krijgen waar ze zich aan moeten houden.

Wil je weten of jouw woning onder de wet valt of wat dit betekent voor jouw situatie? Check dan het woningwaarderingssysteem of neem contact op met de Huurcommissie of gemeente.