Huis verhuren in het buitenland

Een huis verhuren in het buitenland kan interessant zijn wanneer je een woning bezit die je niet het hele jaar zelf gebruikt. Denk aan een vakantiewoning, appartement, tweede huis of ander vastgoed dat je tijdelijk of langdurig wilt verhuren. Met verhuur kun je inkomsten uit de woning halen, maar je krijgt ook te maken met lokale regelgeving, belastingen, huurcontracten, vergunningen en praktisch beheer.

De regels verschillen sterk per land, regio en soms zelfs per gemeente. Wat in het ene land zonder veel beperkingen mogelijk is, kan ergens anders vergunningplichtig zijn. Daarom is het belangrijk om vóór de verhuur te onderzoeken welke regels gelden op de locatie van de woning.

In deze gids lees je waar je rekening mee kunt houden wanneer je vastgoed internationaal wilt verhuren en hoe je jouw woning aantrekkelijk kunt presenteren aan huurders uit verschillende landen.

Waarom een huis verhuren in het buitenland?

Eigenaren verhuren buitenlands vastgoed om verschillende redenen.

Een woning die slechts enkele weken per jaar zelf wordt gebruikt, staat anders een groot deel van het jaar leeg. Verhuur kan dan helpen om een deel van de vaste lasten terug te verdienen.

Andere redenen zijn:

• inkomsten uit buitenlands vastgoed;
• kosten van onderhoud gedeeltelijk terugverdienen;
• vakantiehuis rendabeler gebruiken;
• woning behouden voor toekomstig eigen gebruik;
• investeren in huurvastgoed;
• langdurig verhuren aan lokale bewoners;
• woning aanbieden aan expats;
• seizoensverhuur;
• toeristische verhuur;
• tijdelijke verhuur tijdens verblijf in een ander land.

De beste verhuurvorm hangt af van de woning, locatie, lokale regelgeving en je eigen plannen.

Vakantiehuis verhuren in het buitenland

Een vakantiehuis verhuren in het buitenland is vooral interessant op locaties waar regelmatig toeristen komen.

Dit kunnen bijvoorbeeld zijn:

• kustgebieden;
• eilanden;
• wintersportgebieden;
• historische steden;
• natuurgebieden;
• gebieden rondom populaire bezienswaardigheden;
• regio's met veel internationale bezoekers.

Bij vakantieverhuur verblijven huurders meestal enkele dagen of weken in de woning.

Dat betekent doorgaans meer wisselingen van gasten dan bij langdurige verhuur.

Je moet daarom rekening houden met zaken zoals schoonmaak, sleuteloverdracht, reserveringen en communicatie met gasten.

Langdurig een woning verhuren

Je kunt een buitenlandse woning ook voor langere perioden verhuren.

Denk bijvoorbeeld aan verhuur voor:

• zes maanden;
• één jaar;
• meerdere jaren;
• studenten;
• expats;
• gezinnen;
• werknemers die tijdelijk in een andere regio verblijven.

Langdurige verhuur geeft vaak meer continuïteit dan vakantieverhuur.

Daar staat tegenover dat huurders in veel landen wettelijke bescherming hebben. Controleer daarom vooraf welke rechten en verplichtingen gelden.

Kortdurende of langdurige verhuur?

Welke vorm het meest geschikt is, hangt af van je doel.

Kortdurende verhuur

Mogelijke voordelen:

• flexibel eigen gebruik;
• hogere prijs per nacht mogelijk;
• aantrekkelijk in toeristische gebieden;
• verschillende doelgroepen bereikbaar.

Je krijgt wel vaker te maken met:

• schoonmaak;
• sleuteloverdracht;
• wisselende bezetting;
• boekingen;
• toeristische regelgeving.

Langdurige verhuur

Mogelijke voordelen:

• minder wisselingen;
• voorspelbaardere inkomsten;
• minder dagelijkse administratie;
• stabielere bezetting.

Je moet daarbij goed rekening houden met lokale huurwetgeving en eventuele beperkingen bij het beëindigen van een huurcontract.

Mag je overal een buitenlandse woning verhuren?

Niet iedere woning mag automatisch worden verhuurd.

Lokale overheden kunnen regels stellen aan vakantie- en woningverhuur.

Er kunnen bijvoorbeeld eisen gelden rondom:

• verhuurvergunningen;
• toeristische registratie;
• maximale verhuurperiode;
• minimumaantal nachten;
• brandveiligheid;
• verzekeringen;
• toeristenbelasting;
• registratie van gasten;
• woningtype;
• appartementencomplexen;
• lokale bestemmingsregels.

Controleer daarom altijd de actuele lokale regels voordat je advertenties plaatst of reserveringen accepteert.

Verhuurvergunning voor buitenlands vastgoed

In sommige regio's is een vergunning nodig voordat een woning aan toeristen mag worden verhuurd.

Ook kan een registratienummer verplicht zijn.

Dat nummer moet soms zichtbaar worden vermeld in advertenties.

Een aanvraag kan documenten vereisen zoals:

• eigendomsbewijs;
• identificatie;
• adresgegevens;
• woningregistratie;
• veiligheidsdocumentatie;
• plattegrond;
• verzekeringsbewijs.

Welke eisen gelden verschilt per locatie.

Appartement verhuren in het buitenland

Bij een appartement kunnen naast wettelijke regels ook regels van het gebouw of complex gelden.

Een vereniging, community of beheerorganisatie kan voorwaarden stellen aan verhuur.

Controleer bijvoorbeeld:

• of vakantieverhuur toegestaan is;
• of minimale huurperioden gelden;
• regels voor gemeenschappelijke ruimtes;
• parkeerregels;
• zwembadregels;
• registratie van gasten;
• huisregels;
• eventuele extra kosten.

Een lokale vergunning betekent niet automatisch dat verhuur volgens de regels van het appartementencomplex is toegestaan.

Belastingen bij een huis verhuren in het buitenland

Huurinkomsten uit buitenlands vastgoed kunnen fiscale gevolgen hebben.

Je kunt afhankelijk van het land en je persoonlijke situatie te maken krijgen met:

• inkomstenbelasting over huurinkomsten;
• lokale vastgoedbelasting;
• toeristenbelasting;
• gemeentelijke heffingen;
• belasting over zakelijke verhuur;
• btw of vergelijkbare belastingen;
• belastingregels in je woonland.

De manier waarop huurinkomsten worden belast verschilt sterk per land.

Bij internationale verhuur kunnen bovendien belastingverdragen tussen landen een rol spelen.

Toeristenbelasting

In veel toeristische gebieden wordt een lokale belasting geheven op overnachtingen.

Afhankelijk van de locatie wordt deze belasting:

• door de verhuurder geïnd;
• via een verhuurplatform verwerkt;
• rechtstreeks door de gast betaald;
• periodiek aangegeven bij de lokale overheid.

Controleer wie verantwoordelijk is voor de administratie en betaling.

Kosten van een woning verhuren in het buitenland

Kijk niet alleen naar de huurprijs die je kunt ontvangen.

Verhuur brengt ook kosten met zich mee.

Denk bijvoorbeeld aan:

• woningbeheer;
• schoonmaak;
• onderhoud;
• reparaties;
• elektriciteit;
• water;
• internet;
• verzekeringen;
• belastingen;
• platformkosten;
• makelaarskosten;
• linnengoed;
• tuinonderhoud;
• zwembadonderhoud.

Bereken daarom de netto-opbrengst en niet alleen de bruto huurinkomsten.

Huurprijs bepalen

Een goede huurprijs moet passen bij de lokale markt.

Vergelijk vergelijkbare woningen in dezelfde omgeving.

Let onder andere op:

• locatie;
• seizoen;
• aantal slaapkamers;
• aantal gasten;
• voorzieningen;
• zwembad;
• uitzicht;
• afstand tot strand of centrum;
• bereikbaarheid;
• parkeerplaats;
• kwaliteit van de inrichting.

Tijdens drukke vakantieperiodes kan een andere prijs gelden dan buiten het hoogseizoen.

Seizoensprijzen gebruiken

Bij vakantieverhuur kan de vraag gedurende het jaar sterk veranderen.

Je kunt daarom verschillende prijzen gebruiken voor:

• hoogseizoen;
• laagseizoen;
• feestdagen;
• schoolvakanties;
• evenementen;
• weekends;
• langere verblijven.

Een flexibele prijsstrategie kan helpen om zowel bezetting als opbrengst te verbeteren.

Woning geschikt maken voor verhuur

Een huurwoning hoeft niet extreem luxe te zijn, maar moet wel praktisch, veilig en verzorgd zijn.

Belangrijke voorzieningen kunnen zijn:

• goede bedden;
• voldoende zitplaatsen;
• keukenvoorzieningen;
• internet;
• warm water;
• verwarming of koeling waar nodig;
• rookmelders waar verplicht of aanbevolen;
• duidelijke instructies;
• veilige sloten;
• basisvoorzieningen voor gasten.

Zorg dat de woning overeenkomt met de informatie en foto's in de advertentie.

Professionele foto's voor verhuur

De eerste indruk ontstaat vaak online.

Goede foto's zijn daarom belangrijk.

Laat minimaal zien:

• woonkamer;
• keuken;
• slaapkamers;
• badkamer;
• buitenruimte;
• uitzicht;
• zwembad indien aanwezig;
• voorzijde van de woning;
• omgeving.

Gebruik actuele foto's zodat huurders weten wat ze kunnen verwachten.

Meertalige woningadvertentie

Wanneer je huurders uit verschillende landen wilt bereiken, kan een meertalige presentatie helpen.

Belangrijke onderdelen die duidelijk vertaald moeten worden zijn:

• woningomschrijving;
• prijs;
• beschikbaarheid;
• voorzieningen;
• huisregels;
• check-in;
• check-out;
• annuleringsvoorwaarden;
• borg;
• locatie-informatie.

Een correcte vertaling voorkomt misverstanden met internationale huurders.

Internationale huurders bereiken

Een buitenlandse huurwoning kan via verschillende kanalen worden aangeboden.

Denk aan:

• internationale woningplatformen;
• vakantieverhuurplatformen;
• lokale vastgoedwebsites;
• makelaars;
• expatplatformen;
• sociale media;
• eigen website;
• internationale woningportalen.

Via Woning-Unie kan vastgoed eveneens internationaal onder de aandacht worden gebracht bij mensen die in verschillende landen naar een woning zoeken.

Woning verhuren aan expats

Een woning verhuren aan expats kan interessant zijn in steden en regio's met veel internationale bedrijven of instellingen.

Expats zoeken regelmatig een gemeubileerde woning voor een aantal maanden of jaren.

Let bijvoorbeeld op:

• goede internetverbinding;
• bereikbaarheid;
• openbaar vervoer;
• parkeergelegenheid;
• werkplekmogelijkheden;
• gemeubileerde verhuur;
• flexibele huurperiode.

Ook hier blijven lokale huurregels van toepassing.

Huis verhuren aan toeristen

Toeristische verhuur kan aantrekkelijk zijn, maar vraagt vaak meer beheer.

Er moeten regelmatig nieuwe gasten worden ontvangen.

Denk aan:

• communicatie;
• reserveringen;
• schoonmaak;
• inspecties;
• sleutelbeheer;
• beddengoed;
• schadecontrole;
• lokale ondersteuning.

Wanneer je zelf ver weg woont, kan een lokale beheerder uitkomst bieden.

Lokale beheerder inschakelen

Een beheerder kan praktische werkzaamheden uitvoeren wanneer je niet in de buurt woont.

Mogelijke werkzaamheden zijn:

• gasten ontvangen;
• sleutels overhandigen;
• schoonmaak regelen;
• reparaties organiseren;
• reserveringen beheren;
• vragen beantwoorden;
• woning inspecteren.

Controleer vooraf welke diensten inbegrepen zijn en hoeveel het beheer kost.

Vastgoedbeheer op afstand

Technologie maakt het eenvoudiger om woningen internationaal te beheren.

Denk aan:

• digitale reserveringssystemen;
• slimme sloten;
• online betalingen;
• digitale huurcontracten;
• videobezichtigingen;
• onderhoudsplanning;
• automatische berichten.

Zorg er wel voor dat gebruikte oplossingen voldoen aan lokale wetgeving en privacyregels.

Huurcontract voor een buitenlandse woning

Een goed huurcontract maakt duidelijk welke afspraken gelden.

Mogelijke onderdelen zijn:

• namen van verhuurder en huurder;
• adres van de woning;
• huurperiode;
• huurprijs;
• betaalmethode;
• borg;
• energiekosten;
• onderhoud;
• huisregels;
• opzegvoorwaarden;
• aansprakelijkheid;
• inventaris.

Gebruik een contract dat aansluit op de wetgeving van het land waar de woning staat.

Borg vragen

Een borg kan bescherming bieden tegen schade of openstaande kosten.

Regels rond borg verschillen echter per land.

Er kunnen eisen zijn over:

• maximale hoogte;
• aparte rekening;
• registratie;
• terugbetalingstermijn;
• toegestane inhoudingen.

Controleer daarom de lokale regels.

Verzekering voor een verhuurde buitenlandse woning

Een gewone woningverzekering dekt niet altijd commerciële of toeristische verhuur.

Meld daarom aan de verzekeraar dat de woning wordt verhuurd.

Controleer de dekking voor:

• schade door huurders;
• brand;
• waterschade;
• aansprakelijkheid;
• diefstal;
• leegstand;
• vakantieverhuur.

Een verkeerde verzekering kan problemen veroorzaken bij een schadeclaim.

Onderhoud van een verhuurde woning

Goed onderhoud is belangrijk voor zowel de woningwaarde als tevreden huurders.

Maak een plan voor:

• periodieke controles;
• airconditioning of verwarming;
• sanitair;
• elektra;
• dak;
• tuin;
• zwembad;
• apparatuur;
• schilderwerk.

Bij verhuur op afstand is een betrouwbare lokale contactpersoon praktisch.

Schade door huurders

Schade kan altijd voorkomen.

Maak daarom bij aankomst en vertrek duidelijk wat de staat van de woning is.

Je kunt werken met:

• inventarislijst;
• foto's;
• inspectierapport;
• borg;
• duidelijke huisregels.

Leg afspraken hierover vast in het huurcontract.

Huisregels opstellen

Duidelijke huisregels voorkomen discussies.

Denk aan regels over:

• roken;
• huisdieren;
• feestjes;
• maximale bezetting;
• parkeren;
• afval;
• zwembad;
• geluid;
• check-in en check-out.

Zorg ervoor dat regels vooraf bekend zijn bij de huurder.

Annuleringsvoorwaarden

Bij vakantieverhuur kunnen annuleringen financiële gevolgen hebben.

Leg daarom duidelijk vast:

• tot wanneer kosteloos geannuleerd kan worden;
• welk bedrag wordt terugbetaald;
• wat gebeurt bij late annulering;
• voorwaarden bij overmacht.

De voorwaarden moeten passen binnen de toepasselijke consumenten- en verhuurwetgeving.

Langdurige leegstand voorkomen

Een woning die weinig wordt verhuurd levert nauwelijks inkomsten op terwijl vaste lasten doorgaan.

Om leegstand te beperken kun je letten op:

• marktconforme prijzen;
• professionele foto's;
• goede beschrijving;
• snelle communicatie;
• meerdere verhuurkanalen;
• aantrekkelijke voorzieningen;
• flexibele huurperioden.

Pas prijzen niet uitsluitend naar beneden aan. Kijk ook naar de kwaliteit en vindbaarheid van de advertentie.

Verhuur aan internationale studenten

In universiteitssteden kan verhuur aan internationale studenten interessant zijn.

Studenten zoeken vaak:

• kamers;
• studio's;
• appartementen;
• gemeubileerde woningen;
• tijdelijke huisvesting.

Controleer ook hiervoor de lokale regels rond kamerverhuur en woningdeling.

Gemeubileerd of ongemeubileerd verhuren?

De beste keuze hangt af van de doelgroep.

Vakantiewoningen worden meestal volledig gemeubileerd aangeboden.

Ook expats en tijdelijke huurders zoeken regelmatig gemeubileerde woningen.

Voor langdurige lokale verhuur kan ongemeubileerde verhuur gebruikelijker zijn.

Bereken bij gemeubileerde verhuur ook de kosten voor:

• meubels;
• vervanging;
• apparatuur;
• linnengoed;
• keukeninventaris.

Huis verhuren in Europa

Binnen Europa bestaan grote verschillen tussen landen en steden.

Toeristische gebieden kunnen eigen registratiesystemen hebben en grote steden kunnen aanvullende beperkingen opleggen.

Controleer daarom altijd de regels van:

1. het land;
2. de regio;
3. de gemeente;
4. eventueel het appartementencomplex.

Alleen naar landelijke wetgeving kijken is niet altijd voldoende.

Huis verhuren buiten Europa

Buiten Europa kunnen geheel andere eigendoms- en verhuurregels gelden.

Controleer onder andere:

• of buitenlanders vastgoed mogen verhuren;
• of een lokale vergunning nodig is;
• hoe huurinkomsten worden belast;
• of inkomsten naar het buitenland mogen worden overgemaakt;
• welke contractregels gelden;
• hoe huurders juridisch worden beschermd.

Laat lokale regels beoordelen wanneer de situatie niet duidelijk is.

Huurinkomsten in andere valuta

Wanneer huur wordt betaald in een andere valuta kan de uiteindelijke opbrengst in euro's veranderen.

Houd rekening met:

• wisselkoers;
• bankkosten;
• platformkosten;
• internationale transactiekosten;
• betaalproviders.

Bij langdurige verhuur kan het verstandig zijn afspraken te maken over de valuta waarin de huur wordt betaald.

Rendement op buitenlands vastgoed

Bij verhuur is het belangrijk om verder te kijken dan alleen de maandelijkse huurprijs.

Bereken bijvoorbeeld:

jaarlijkse huurinkomsten - jaarlijkse kosten = netto huuropbrengst

Kosten kunnen onder andere bestaan uit:

• onderhoud;
• belastingen;
• verzekeringen;
• beheer;
• leegstand;
• financiering;
• platformkosten;
• schoonmaak.

Een hoge bruto huurprijs betekent daardoor niet automatisch een hoog netto rendement.

Vakantieverhuur of vaste huurder?

Beide vormen hebben verschillende eigenschappen.

Vakantieverhuur kan meer flexibiliteit geven en op populaire locaties hogere inkomsten per nacht opleveren.

Een vaste huurder kan daarentegen zorgen voor meer voorspelbaarheid en minder dagelijkse administratie.

Kies een verhuurvorm die past bij:

• locatie;
• regelgeving;
• eigen gebruik;
• gewenste inkomsten;
• beschikbare tijd;
• beheer op afstand.

Veelgemaakte fouten bij internationaal verhuren

Veel problemen zijn te voorkomen met goede voorbereiding.

Veelgemaakte fouten zijn:

• verhuur starten zonder lokale regels te controleren;
• geen vergunning aanvragen terwijl deze verplicht is;
• belasting over huurinkomsten vergeten;
• verkeerde verzekering gebruiken;
• geen duidelijk huurcontract afsluiten;
• te hoge huurprijs vragen;
• onvoldoende rekening houden met onderhoud;
• geen lokale contactpersoon hebben;
• slechte of verouderde foto's gebruiken;
• huisregels niet duidelijk communiceren;
• inkomsten verwarren met winst.

Checklist huis verhuren in het buitenland

Controleer vóór de eerste verhuur minimaal:

• Mag de woning verhuurd worden?
• Is een verhuurvergunning nodig?
• Is registratie verplicht?
• Welke belastingen gelden?
• Is toeristenbelasting van toepassing?
• Is de woning goed verzekerd?
• Is een huurcontract beschikbaar?
• Zijn huisregels opgesteld?
• Is de huurprijs marktconform?
• Wie doet de schoonmaak?
• Wie verzorgt sleuteloverdracht?
• Is lokaal beheer geregeld?
• Hoe wordt schade afgehandeld?
• Hoe worden betalingen ontvangen?
• Zijn professionele foto's beschikbaar?
• Is de woning internationaal vindbaar?

Veelgestelde vragen over een huis verhuren in het buitenland

Mag ik mijn huis in het buitenland verhuren?

Dat hangt af van de lokale wetgeving, het type woning en de regio. Sommige locaties vereisen een vergunning of registratie voordat verhuur is toegestaan.

Moet ik belasting betalen over buitenlandse huurinkomsten?

Dat kan. Welke belastingen gelden hangt af van het land van de woning, je woonland en de manier waarop je verhuurt.

Kan ik mijn vakantiewoning het hele jaar verhuren?

Dat verschilt per locatie. Sommige gemeenten beperken het aantal dagen waarop toeristische verhuur is toegestaan.

Heb ik een vergunning nodig voor vakantieverhuur?

In sommige gebieden wel. Controleer dit voordat je de woning online aanbiedt.

Kan ik mijn woning vanuit een ander land beheren?

Ja. Veel eigenaren gebruiken een lokale beheerder in combinatie met digitale reserverings- en communicatiesystemen.

Kan ik mijn woning verhuren aan expats?

Dat kan vaak, mits dit volgens de lokale huurregels is toegestaan.

Welke huurprijs kan ik vragen?

Vergelijk vergelijkbare woningen in dezelfde regio en houd rekening met locatie, seizoen, voorzieningen, woningtype en vraag.

Heb ik een aparte verzekering nodig?

Mogelijk. Een reguliere woningverzekering dekt verhuur niet altijd. Controleer dit bij de verzekeraar.

Hoe bereik ik buitenlandse huurders?

Meertalige woningpresentaties, internationale woningplatformen, lokale makelaars en internationale vastgoedwebsites kunnen helpen om een groter publiek te bereiken.

Een woning wereldwijd verhuren

Een huis verhuren in het buitenland vraagt om meer dan alleen het publiceren van een woningadvertentie. Lokale wetgeving, belastingen, verzekeringen, beheer, huurcontracten en presentatie bepalen mede hoe de verhuur georganiseerd moet worden.

Controleer eerst welke verhuurvorm op de locatie is toegestaan en bepaal vervolgens wie je wilt bereiken: vakantiegangers, lokale huurders, studenten, expats of andere internationale woningzoekers.

Met goede documentatie, een duidelijke woningpresentatie en praktische afspraken over beheer kun je buitenlands vastgoed aanbieden aan huurders uit verschillende landen.

Via Woning-Unie kan internationaal woningaanbod zichtbaar worden gemaakt voor woningzoekenden die binnen en buiten hun eigen land naar woningen zoeken.