Closing costs Verenigde Staten

Closing costs zijn het bedrag boven op uw down payment dat nodig kan zijn om een Amerikaanse woningtransactie af te ronden. Voor buyers wordt vaak 2% tot 5% van de purchase price als brede oriëntatie gebruikt, maar die range verbergt grote verschillen. Een mortgage met points en veel escrow funding is iets anders dan een cash purchase in een staat met lage transfer costs.

Loan Estimate als eerste kostenspiegel

Bij veel consumer mortgages ontvangt u vroeg in het proces een Loan Estimate met rente, projected payments en closing costs. Gebruik dit document om lenders op dezelfde loan amount en termijn te vergelijken. Kijk welke services u zelf mag shoppen en welke door de lender worden gekozen.

Closing Disclosure

Vlak voor closing ontvangt u bij gereguleerde mortgages een Closing Disclosure. Vergelijk die regel voor regel met de Loan Estimate. Vraag uitleg bij hogere origination fees, aangepaste credits of onverwachte prepaid-bedragen voordat u funds verzendt.

Origination en underwriting

Lenders kunnen fees rekenen voor het opzetten en beoordelen van de loan. Een product met lage interest rate kan hogere upfront fees hebben. Bereken daarom break-even: hoe lang moet u de lening houden voordat de lagere rente de extra fee terugverdient?

Discount points

Points zijn vooruitbetaalde rente waarmee de rate kan worden verlaagd. Eén point is doorgaans 1% van het loan amount, maar de renteverlaging per point varieert. Voor een korte bezitstermijn kan points kopen economisch ongunstig zijn.

Appraisal

De lender bestelt een valuation voor zijn collateral. Deze fee wordt soms vóór closing betaald. Een second appraisal of specialistisch report kan bij bijzondere properties extra kosten geven.

Title charges

Title search, settlement en title insurance verschillen per state en county. Vraag welk deel lender’s coverage is en welk deel owner’s policy. Controleer ook of de seller volgens lokale gewoonte een deel betaalt.

Escrow fee

In escrow-states begeleidt een neutrale partij funds en documents. De fee kan flat of percentage-based zijn en tussen buyer en seller worden verdeeld volgens lokale gewoonte of contract.

Recording en transfer taxes

County recorder en lokale overheid kunnen fees of taxes rekenen voor deed en mortgage. Wie betaalt kan per staat en contract verschillen. Laat de settlement statement de verdeling duidelijk tonen.

Prepaid interest

Omdat mortgage interest vaak achteraf wordt betaald, betaalt u bij closing soms rente vanaf de closing date tot het einde van de maand vooruit. Een closing vroeg of laat in de maand verandert daardoor de cash-to-close, maar niet noodzakelijk de totale lange-termijnkosten.

Initial escrow deposit

De lender kan reserves voor property tax en homeowners insurance storten in escrow. Dit geld is geen fee voor de lender, maar wel cash die u bij closing nodig heeft.

Homeowners insurance

Vaak moet de eerste premie vóór of bij closing zijn voldaan. In hurricane- of wildfiremarkten kan insurance een doorslaggevende kostenpost zijn. Vraag een quote voordat uw contingencies aflopen.

Inspection staat vaak buiten de Closing Disclosure

Home inspection en aanvullende onderzoeken zijn belangrijke aankoopkosten, maar worden vaak rechtstreeks eerder betaald. Neem ze in uw totale acquisition budget op ook al staan ze niet als closing line item.

Seller credits

Een seller concession kan een deel van toegestane closing costs betalen. Loan programs stellen limieten en de appraisal moet de purchase price ondersteunen. Vergelijk een credit met een lagere prijs en kies wat financieel werkelijk beter is.

Wire fraud voorkomen

Closing-fraude richt zich vaak op een vervalste e-mail met gewijzigde bankgegevens. Verifieer wire instructions via een bekend telefoonnummer van de title/escrow/attorney en stuur niet op basis van een onverwachte e-mailwijziging.

Veelgestelde vragen

Zijn closing costs hetzelfde als down payment?

Nee. Down payment is equity; closing costs bestaan uit fees, taxes, insurance en prepaids.

Kan ik closing costs financieren?

Sommige kosten kunnen indirect via lender credits of een hogere loan worden verwerkt, maar niet ieder programma staat hetzelfde toe. Vraag uw lender.

Hoe weet ik het exacte bedrag?

Gebruik de persoonlijke Loan Estimate en later Closing Disclosure; algemene percentages zijn alleen vroege planning.

Cash to close is het belangrijkste eindgetal

Closing costs, down payment, credits, earnest money en prepaids komen samen in cash to close. Kijk dus niet naar één fee-regel maar naar het nettobedrag dat u daadwerkelijk moet overmaken. Controleer dat eerder gestorte earnest money correct als credit terugkomt.

Recording after closing

Deed en mortgage worden bij de county geregistreerd. Vraag wie verantwoordelijk is voor opname van eventuele extra documents en wanneer u een recorded copy ontvangt. Bewaar die samen met de settlement statement.

Foreign wire fee en correspondent banks

Een internationale overboeking kan kosten aan verzendende en ontvangende bank hebben. Zorg dat het settlement account het volledige benodigde bedrag ontvangt. Een tekort van enkele honderden dollars op closing day kan de transactie vertragen.

Closing-cost estimate opnieuw bekijken na prijswijziging

Onderhandelt u na inspection een lagere purchase price of seller credit, vraag dan lender en settlement agent de bedragen opnieuw te berekenen. Taxes, loan amount en prepaid-items kunnen veranderen. Gebruik niet blind de eerste Loan Estimate.