Notariskosten huis kopen Frankrijk

De term “notariskosten” geeft in Frankrijk een verkeerd beeld. Het grootste deel van de som die bij de notaris wordt betaald, is niet zijn honorarium maar bestaat uit belastingen, rechten, formaliteiten en uitgaven voor het dossier. Daarom gebruiken Franse notarissen liever de term frais d’acquisition.

Hoe hoog zijn frais d’acquisition?

Bij bestaande woningen wordt vaak circa zeven tot acht procent van de koopprijs aangehouden. Bij kwalificerende nieuwbouw ligt de orde van grootte veelal rond twee tot drie procent. De exacte berekening hangt af van transactie en lokale rechten.

Waaruit bestaat het bedrag?

• Droits de mutation en andere belastingen.
• Gereguleerde emolumenten van de notaris.
• Formaliteiten en administratieve uitgaven.
• Bijdragen voor registratie en vastgoedzekerheid.

Waarom zijn bestaande woningen duurder in overdracht?

Het verschil komt vooral doordat op bestaande bouw hogere overdrachtsrechten rusten. Bij nieuwbouw geldt een ander fiscaal kader. Vergelijk daarom niet alleen vraagprijzen; een nieuwbouwobject en oud huis met dezelfde prijs kunnen een verschillend totaalbudget vragen.

Departementale verhogingen sinds 2025

Departementen kunnen tijdelijk binnen wettelijke grenzen het tarief van bepaalde overdrachtsrechten verhogen. Daardoor kan de uiteindelijke raming per locatie verschillen. Vraag de notaris om een actuele berekening voor de gemeente waar u koopt.

De notaris zelf verdient maar een deel

De emolumenten zijn gereguleerd en volgen een tariefstructuur. Dat de koper bijvoorbeeld €20.000 aan “notariskosten” overmaakt, betekent dus niet dat de notaris €20.000 als honorarium ontvangt.

Een of twee notarissen

Koper en verkoper kunnen ieder een eigen notaris inschakelen. In veel gevallen worden de gereguleerde emolumenten tussen hen verdeeld in plaats van dat de koper dubbel betaalt. Een tweede notaris kan prettig zijn wanneer u eigen begeleiding wilt.

Wanneer wordt betaald?

De notaris vraagt vóór de definitieve akte om voldoende geld voor koopprijs en kosten. Na afronding volgt een definitieve afrekening; een eventueel overschot wordt terugbetaald.

Welke kosten vallen er niet onder?

Renovatie, bouwkundige expertise, makelaarskosten en financieringskosten zijn aparte posten. Gebruik daarom het volledige kostenoverzicht naast de notarisschatting.

Veelgestelde vragen

Zijn frais de notaire onderhandelbaar?

Belastingen en gereguleerde tarieven zijn niet vrij onderhandelbaar. Voor bepaalde honoraria kunnen aparte regels gelden.

Zijn nieuwbouwkosten altijd 2%?

Nee. Twee tot drie procent is slechts een gebruikelijke bandbreedte onder voorwaarden. Vraag een projectspecifieke berekening.

Kan ik vooraf een exacte raming krijgen?

De notaris kan vóór de koop een gedetailleerde simulatie of provision geven op basis van de transactiegegevens.

Vraag de notaris om een kostenraming vóór de compromis

Een online calculator is nuttig voor oriëntatie, maar de notaris kan met prijs, ligging en type vastgoed een nauwkeuriger provision berekenen. Zo ziet u vroeg hoeveel geld op de derdenrekening beschikbaar moet zijn en voorkomt u verrassingen vlak voor de acte authentique.

Verwar débours niet met honorarium

De notaris betaalt tijdens het dossier bedragen aan derden voor documenten en formaliteiten. Die débours worden aan de koper doorberekend, maar zijn geen winst van het notariskantoor. Dit is een belangrijke reden waarom het totaalbedrag hoger is dan alleen de gereguleerde emolumenten.

Een tweede notaris verdubbelt de totale rekening doorgaans niet

Wanneer koper en verkoper ieder een notaris hebben, wordt de gereguleerde vergoeding in veel transacties tussen de notarissen verdeeld. Vraag vooraf hoe de samenwerking wordt georganiseerd. Voor een buitenlandse koper kan een eigen aanspreekpunt prettig zijn, vooral bij complexe eigendoms- of familievragen.

Controleer de eindafrekening

Na registratie kan de notaris een definitieve afrekening sturen. Vergelijk die met het voorschot en bewaar terugbetalingen, belastingposten en facturen. De definitieve kosten zijn later nuttig om de totale aanschafwaarde van de woning te reconstrueren.

De overdrachtsrechten vormen meestal de grootste post

Bij bestaande bouw bestaat het grootste deel van de frais d’acquisition uit belastingen en rechten voor overheid en lokale overheden. Daardoor levert onderhandelen over het notarishonorarium maar beperkt effect op het totaal op. Wie kosten wil begrijpen, moet vooral weten welk fiscaal regime op het object van toepassing is.

Controleer of de prijs inclusief makelaarskosten is

De manier waarop agency fees in de koopprijs zijn opgenomen kan invloed hebben op de presentatie van de transactie. Vraag de notaris welke prijs als basis dient voor de verschillende posten en zorg dat advertentie, compromis en afrekening met elkaar overeenkomen.

Bewaar de décompte définitif

Na afronding ontvangt u een definitieve afrekening. Bewaar die samen met de acte authentique. Bij een latere verkoop helpt dit om aanschafkosten te reconstrueren en om te zien welke bedragen belastingen, honoraria en formaliteiten betroffen.

Frais d’acquisition zijn geen vast percentage

De bekende bandbreedte van zeven tot acht procent bij bestaande bouw is een nuttige vuistregel, maar geen offerte. Kleine woningen kunnen procentueel anders uitvallen door vaste formaliteitskosten en lokale overdrachtsrechten kunnen verschillen. Gebruik daarom altijd de notariële simulatie voor het concrete object.

Nieuwbouw vraagt een andere fiscale lezing

Bij nieuwbouw zijn de lagere acquisition costs één onderdeel van het totaal. Controleer daarnaast btw-behandeling, opleveringsvoorwaarden, garanties en eventuele servicekosten van het project. Een lagere notarisafrekening betekent niet automatisch dat de totale aankoop voordeliger is.

Praktische tip: vergelijk de provision met de definitieve afrekening en vraag uitleg bij grote verschillen. Zo weet u precies welk deel naar belastingen, formaliteiten en gereguleerde vergoeding is gegaan.