RERA India

RERA is de afkorting van de Real Estate (Regulation and Development) Act 2016. De wet is bedoeld om de vastgoedsector transparanter te maken, projecten en makelaars te reguleren en kopers rechten te geven tegenover promoters. De uitvoering gebeurt via Real Estate Regulatory Authorities op staats- en union-territoryniveau.

Projectregistratie

Projecten die onder de wet vallen moeten vóór marketing en verkoop worden geregistreerd bij de relevante RERA. De registratie bevat informatie over promoter, project, approvals en planning. Controleer altijd het projectnummer op de officiële RERA-portal van de staat.

Waarom de officiële portal belangrijker is dan de brochure

Een verkoopbrochure is marketing. De RERA-registratie is bedoeld als formele informatiebron. Vergelijk naam, torens, fasering, land, approvals en beloofde completion date met wat de sales agent vertelt.

Advance maximaal tien procent zonder agreement

Section 13 bepaalt dat een promoter niet meer dan tien procent van de kosten van apartment, plot of building als advance/application fee mag accepteren zonder eerst een schriftelijke agreement for sale te sluiten en die overeenkomst te registreren waar de toepasselijke wet dat vereist.

Promoter duties

RERA bevat verplichtingen rond informatie, sanctioned plans, projectuitvoering en overdracht. Een koper moet de geregistreerde informatie bewaren en wijzigingen volgen gedurende de bouw.

70 procent op aparte rekening

Een belangrijk mechanisme is dat een groot deel van bedragen van allottees voor een project op een afzonderlijke rekening wordt gehouden en voor land- en bouwkosten van dat project wordt gebruikt, onder de voorwaarden van de wet. Dit is bedoeld om diversion van projectgeld te beperken.

Vertraging

RERA bevat rechten en remedies wanneer een promoter niet volgens de overeenkomst kan opleveren. De concrete uitkomst hangt af van feiten en procedure. Bewaar daarom agreement, receipts, correspondence en RERA-updates.

Projectwijzigingen

De wet stelt grenzen aan eenzijdige wijzigingen van sanctioned plans en specifications. Controleer bij een project of de feitelijke bouw overeenkomt met de geregistreerde plannen.

Real estate agents

Ook agents kunnen onder RERA registratieplichtig zijn. Controleer het registratienummer waar dat van toepassing is. Een geregistreerde agent vervangt echter geen onafhankelijke advocaat.

RERA en title zijn verschillende controles

Een RERA-registratie betekent niet automatisch dat iedere title- of contractkwestie voor uw persoonlijke aankoop is opgelost. Laat title en encumbrances onafhankelijk controleren.

RERA en buitenlandse koper

RERA bepaalt niet of een gewone Nederlandse niet-resident volgens FEMA vastgoed mag kopen. Eligibility onder foreign-exchange law moet afzonderlijk worden beoordeeld.

Gebruik RERA tijdens de hele bouw

Controleer niet alleen vóór booking. Volg periodieke projectupdates, completion information en eventuele orders. Daarmee merkt u eerder wanneer planning of approvals veranderen.

Zie ook huis kopen India stappenplan en FEMA-koopregels.

Carpet area onder RERA

RERA definieert carpet area om kopers een duidelijker oppervlak te geven. Vergelijk de carpet area in de officiële projectinformatie en agreement met verkoopmateriaal. Laat niet alleen een super built-up getal de prijsvergelijking bepalen.

Quarterly updates

Promoters moeten projectinformatie periodiek bijwerken volgens het toepasselijke RERA-systeem. Controleer bouwvoortgang, approvals en veranderingen gedurende de looptijd. Een project dat bij booking correct geregistreerd was kan later vertraging oplopen.

Complaints en orders

Veel state RERA-portals publiceren klachten, orders of projectstatus. Zoek op project én promoter. Een enkele klacht hoeft geen probleem te betekenen, maar een patroon van vertraging of niet-naleving verdient nader onderzoek.

Completion en occupancy

Bij gereedverklaring controleert u welke completion- of occupancydocumenten volgens lokale regels nodig zijn. Neem bezit niet alleen omdat de ontwikkelaar een sleutel aanbiedt. Juridische gereedheid en feitelijke bewoonbaarheid moeten beide kloppen.

Association of allottees

RERA bevat bepalingen rond overdracht van common areas en vorming van een association. Voor appartementkopers is het belangrijk te begrijpen wanneer beheer van promoter naar bewonersstructuur overgaat en welke onderhoudsgelden worden overgedragen.

Escrow-mechanisme begrijpen

De wet verlangt dat zeventig procent van bedragen die van allottees voor het project worden ontvangen op een aparte rekening wordt gehouden voor land- en bouwkosten, met opnames gekoppeld aan voortgang en certificering. Dit vermindert risico op diversion, maar elimineert projectrisico niet.

Promoter track record

Bekijk niet alleen het gekozen project. Zoek ook eerdere projecten van dezelfde promoter op en vergelijk oplevering, complaints en kwaliteit. Een nieuwe projectregistratie zegt weinig over historische uitvoering.

Agreement versus marketingbelofte

Laat voorzieningen, specificaties en opleveringsdatum die voor u essentieel zijn in de juridisch relevante documenten terugkomen. Een brochure of mondelinge belofte is veel moeilijker af te dwingen wanneer deze niet aansluit op agreement en geregistreerde projectinformatie.

Defects na possession

RERA kent bepalingen over bepaalde structurele of kwaliteitsdefecten binnen een periode na possession. Documenteer problemen direct schriftelijk en volg de juiste complaint-route wanneer de promoter niet herstelt.

Controleer RERA-nummer in advertenties

Marketingmateriaal voor een gereguleerd project hoort naar de projectregistratie te verwijzen. Controleer dat het nummer daadwerkelijk naar hetzelfde project en dezelfde fase leidt. Grote developments kunnen uit meerdere afzonderlijk geregistreerde fasen bestaan.

Data downloaden en bewaren

Bewaar screenshots of downloads van belangrijke RERA-informatie op het moment van booking. Portals worden bijgewerkt, terwijl u later wilt kunnen aantonen welke completion date, approvals en specificaties op dat moment geregistreerd stonden.

RERA is een controlelaag, geen garantie

Registratie vermindert informatieasymmetrie maar neemt marktrisico, bouwkwaliteit en persoonlijke contractrisico’s niet weg. Combineer RERA daarom met title due diligence en technische beoordeling.