Kosten huis kopen Italië

De prijs in een Italiaanse advertentie is niet het bedrag dat uiteindelijk uit uw vermogen verdwijnt. Belastingen, notaio, eventuele makelaarsvergoeding, technische controle en financiering komen daar nog bij. De grootste fiscale verschillen ontstaan door drie vragen: koopt u als prima casa of seconda casa, koopt u van een particulier of onderneming en welke kadastrale waarde geldt?

Aankoop van een particulier: imposta di registro

Bij een normale aankoop van een particulier is de registratiebelasting doorgaans de belangrijkste aankoopbelasting. Voor een kwalificerende prima casa geldt onder voorwaarden een gunstiger percentage dan voor een tweede woning. Bij veel transacties kan het prezzo-valore-systeem betekenen dat de belasting op een aangepaste kadastrale waarde wordt berekend in plaats van op de koopprijs.

Prima casa: gunstig, maar voorwaarden tellen

Bij een aankoop die aan de prima-casa-voorwaarden voldoet, wordt vaak 2% registratiebelasting genoemd, naast vaste hypothecaire en kadastrale belastingen. Het voordeel is niet automatisch beschikbaar voor iedere buitenlander of voor iedere “eerste” Italiaanse woning. Onder meer woonplaats- en eigendomsvoorwaarden moeten worden getoetst.

Seconda casa: hogere registratiebelasting

Bij aankoop van een particulier zonder prima-casa-voordeel wordt doorgaans 9% registratiebelasting toegepast op de relevante fiscale grondslag, met daarnaast vaste posten. Laat de notaio de concrete berekening maken; online percentages zijn geen vervanging voor de akteberekening.

Aankoop van een onderneming: IVA kan van toepassing zijn

Wanneer de verkoop onder IVA valt, verandert de fiscale structuur. Voor kwalificerende prima casa kan 4% IVA gelden, voor een gewone tweede woning doorgaans 10% en voor bepaalde luxecategorieën 22%. Daarnaast kunnen vaste registratie-, hypotheek- en kadastrale belastingen gelden. Het type verkoper en fiscale status van de verkoop zijn dus essentieel.

Notaio

De notaio rekent honorarium voor juridische voorbereiding en het rogito en int daarnaast belastingen en andere bedragen voor de staat en registers. Vraag een preventivo met aparte regels voor belastingen, uitgaven en professionele vergoeding. Zie notariskosten Italië.

Makelaar

Italiaanse makelaars kunnen een commissie rekenen aan koper en/of verkoper afhankelijk van afspraak en lokale praktijk. Vraag vóór bezichtiging of voorstel welk percentage of bedrag geldt en of IVA boven op de commissie komt. Een ogenschijnlijk goedkope woning kan door een hoge bemiddelingsvergoeding duurder uitvallen.

Technische controle

Een geometra, architect of ingenieur kan catastale en urbanistische conformiteit onderzoeken en de technische staat beoordelen. Bij een oud huis is dat geen luxe. Begroot de controle apart van het notarishonorarium.

Hypotheekkosten

Een lening kan kosten voor taxatie, dossier, verzekering, zekerheden en een tweede notariële akte meebrengen. Vergelijk daarom TAEG of andere totale-kosteninformatie en niet alleen de nominale rente. Niet alle aankoopkosten worden meegefinancierd.

Caparra is geen extra kostenpost, maar wel liquiditeit

De caparra die u bij proposta of preliminare betaalt wordt doorgaans onderdeel van de koopprijs, maar moet wel al vroeg beschikbaar zijn. Plan dus niet alleen het eindbedrag bij het rogito; uw kasplanning begint eerder.

Condominio en lavori straordinari

Bij appartementen kunnen jaarlijkse bijdragen en buitengewone werkzaamheden een grote post vormen. Vraag naar begroting, notulen en reeds goedgekeurde werkzaamheden. Spreek in het contract af wie kosten draagt die vóór overdracht zijn besloten maar later worden geïnd.

IMU en kosten na aankoop

Een tweede woning kan jaarlijks IMU meebrengen. Voeg daar verzekering, onderhoud, afvalheffing, nutsvoorzieningen en condominio aan toe. Wie alleen aankoopkosten berekent, onderschat de echte bezitlast.

Voorbeeld van begroten

Maak vijf aparte regels: koopsom, aankoopbelastingen, professionele kosten, financiering en eerste-jaar-reserve. Reken daarna pas uw maximale bod uit. Een buffer voorkomt dat de eerste dakreparatie of condominio-heffing direct tot financiële stress leidt.

Veelgestelde vragen

Is 10% extra altijd voldoende?

Nee. Fiscale status, makelaarscommissie en notaio kunnen het totaal sterk veranderen. Maak een concrete berekening voor het object.

Betaalt een Nederlander meer belasting omdat hij buitenlander is?

Niet simpelweg vanwege nationaliteit. Vooral de fiscale kwalificatie van de woning, verkoper en eventuele prima-casa-voorwaarden bepalen de aankoopbelasting.

Kan ik de kosten meefinancieren?

Ga daar niet van uit. Italiaanse banken kunnen de lening beperken tot een percentage van koopprijs of taxatiewaarde en kosten moeten vaak uit eigen middelen worden betaald.

Prijs-valore kan relevant zijn bij aankoop van een particulier

Bij bepaalde transacties tussen particulieren kan op verzoek het prezzo-valore-mechanisme worden toegepast, waardoor de registratiebelasting wordt berekend op basis van een herwaardeerde kadastrale waarde in plaats van de hogere marktprijs. Dat kan de belasting sterk beïnvloeden. Laat de notaio toetsen of uw transactie daarvoor kwalificeert en welke verklaring in de akte nodig is.

Transcriberen van het preliminare kan extra bescherming geven

Een gewoon geregistreerd preliminare en een notarieel getranscribeerd preliminare zijn niet hetzelfde. Bij lange perioden tussen compromesso en rogito, nieuwbouw of bijzondere risico’s kan trascrizione extra bescherming geven tegen bepaalde latere inschrijvingen. Daar staan extra notariële en fiscale kosten tegenover. Bespreek nut en kosten in uw dossier.

TARI en andere gemeentelijke lasten

Naast IMU kan de afvalheffing TARI relevant zijn. De berekening en aangifte hangen af van gemeente, oppervlakte en gebruik. Vraag na aankoop hoe u zich bij de lokale belastingdienst aanmeldt. Een woning die weinig wordt gebruikt is niet automatisch vrijgesteld.

Maak renovatie niet onzichtbaar in het aankoopbudget

Italiaanse renovatieobjecten worden soms vooral op lage aanschafprijs beoordeeld. Zet werkzaamheden apart met offertes voor dak, installaties, ramen, seismische verbetering en vergunningen. Voeg ook honoraria van geometra of architect toe. Zo voorkomt u dat een huis van €80.000 economisch wordt behandeld alsof uw investering ook €80.000 blijft.