Stamp Duty in het Verenigd Koninkrijk

De term “UK Stamp Duty” is eigenlijk te grof. Stamp Duty Land Tax geldt voor land en vastgoed in England en Northern Ireland. Scotland gebruikt Land and Buildings Transaction Tax (LBTT) en Wales Land Transaction Tax (LTT). Wie in Edinburgh of Cardiff een Engelse SDLT-calculator gebruikt, rekent dus met het verkeerde belastingstelsel.

Standaard SDLT-schijven vanaf april 2025

Voor een normale residentiële aankoop in England of Northern Ireland gelden schijven waarbij het basistarief 0% is tot £125.000, 2% over het deel van £125.001 tot £250.000, 5% over £250.001 tot £925.000, 10% over £925.001 tot £1,5 miljoen en 12% over het meerdere. De belasting wordt per schijf berekend, niet als één percentage over de hele prijs.

First-time buyer relief

Een kwalificerende first-time buyer betaalt in het actuele regime geen SDLT over de eerste £300.000 en 5% over het gedeelte van £300.000 tot £500.000, zolang de woning binnen de reliefgrens valt. Een Nederlander die ooit elders een woning heeft bezeten is doorgaans niet simpelweg “first-time buyer” omdat dit zijn eerste UK-woning is.

Higher rates for additional dwellings

Sinds april 2025 beginnen de hogere tarieven voor een extra woning bij 5% op de eerste £125.000, daarna 7%, 10%, 15% en 17% in de hogere schijven. Voor de vraag of u meerdere woningen bezit kan relevant buitenlands vastgoed meetellen.

Non-resident surcharge van 2 procentpunten

Een koper die voor deze transactie volgens de SDLT-residentietest non-UK resident is, betaalt doorgaans 2 procentpunten boven op de andere toepasselijke residential rates. Die toeslag kan dus boven op de additional-dwelling-rates komen. Nationaliteit of visumstatus bepaalt deze test niet.

De 183-dagen-test voor individuele kopers

Voor de specifieke SDLT non-residentregeling kijkt HMRC bij een individuele koper in hoofdlijnen of hij in de twaalf maanden vóór de transactie ten minste 183 dagen in het VK aanwezig was. De gedetailleerde regels kunnen bij gezamenlijke aankoop of echtgenoten anders uitwerken. Laat uw solicitor dit toetsen.

Mogelijke refund van de non-resident surcharge

Een individuele koper kan onder voorwaarden later de 2%-toeslag terugvragen als hij binnen het relevante tijdvenster alsnog aan de aanwezigheidseis voldoet. GOV.UK beschrijft daarvoor een amend/refund-procedure.

Scotland: LBTT

Een woning in Scotland valt niet onder SDLT. Daar geldt LBTT met eigen bands en een Additional Dwelling Supplement voor bepaalde extra woningen. Gebruik een Schotse calculator en Schotse solicitor.

Wales: LTT

Wales gebruikt LTT, eveneens met eigen schijven en hogere residential rates voor bepaalde extra woningen. Een Engelse first-time buyer-reliefberekening kunt u niet rechtstreeks overnemen.

Wanneer betaalt u?

Bij England/Northern Ireland moet de SDLT-return normaal binnen 14 dagen na de effectieve transactiedatum worden ingediend. De solicitor verzorgt dit vaak als onderdeel van completion, maar u blijft verantwoordelijk dat de informatie correct is.

Voorbeeld: Nederlander met eigen woning

Behoudt u uw Nederlandse woning en koopt u een Engelse tweede woning terwijl u voor SDLT non-resident bent, dan kunnen zowel higher rates voor additional property als de 2%-surcharge relevant zijn. Laat vóór het bod het exacte bedrag berekenen; dit kan een aanzienlijk deel van de aankoopkosten vormen.

Veelgestelde vragen

Is Stamp Duty hetzelfde in heel het VK?

Nee. SDLT geldt alleen in England en Northern Ireland; Scotland en Wales hebben eigen belastingen.

Betaalt iedere Nederlander 2% extra?

Nee. De surcharge hangt van de specifieke SDLT-residentietest af, niet van Nederlandse nationaliteit.

Telt een Nederlandse woning als extra dwelling?

Buitenlands residentieel eigendom kan relevant zijn. Laat uw hele eigendomssituatie door de conveyancer beoordelen.

First-time buyer betekent nooit eerder eigenaar

De relief is niet bedoeld voor iemand die zijn eerste Engelse woning koopt maar eerder een appartement in Nederland bezat. Het criterium kijkt naar eerdere eigendom van residentieel vastgoed, ook buiten het VK. Laat uw persoonlijke historie toetsen voordat u met het reliefbedrag rekent.

Replacement of main residence

De hogere additional-dwelling-rates hebben uitzonderingen en refundregels wanneer een oude hoofdwoning rond de verhuizing wordt verkocht. Timing is belangrijk. Wie de Nederlandse hoofdwoning pas na de Britse aankoop verkoopt kan eerst meer SDLT betalen en onder voorwaarden later een deel terugvragen.

Joint buyers

Bij gezamenlijke aankoop kan de eigendomssituatie of non-residentstatus van één koper invloed hebben op de hele transactie. Geef de solicitor daarom voor iedere koper een volledig overzicht van bestaand vastgoed en UK-aanwezigheidsdagen.

Purchase price omvat soms meer dan cash

SDLT kijkt naar chargeable consideration. Bij bijzondere transacties kan overgenomen schuld of andere tegenprestatie relevant zijn. Een gewone marktkoop is eenvoudiger, maar bij familieoverdracht of gedeeld eigendom is specialistische berekening verstandig.

Bewaar bewijs voor een mogelijke refund

Wanneer u verwacht de 2%-non-resident surcharge later terug te vragen, houd reis- en aanwezigheidsgegevens zorgvuldig bij. HMRC kan bewijs van UK presence verlangen. Wacht niet tot de refundaanvraag om reconstructie van twee jaar reizen te beginnen.

Gebruik een calculator pas nadat uw status klopt

Een online calculator geeft alleen een goed resultaat als u correct aangeeft of u first-time buyer, additional-property buyer en non-resident voor SDLT bent. Een verkeerd vinkje kan duizenden ponden verschil geven. Laat de uitkomst daarom door de solicitor bevestigen.

Bewaar de SDLT return en betalingsbevestiging

De aangifte bevat gegevens die later relevant kunnen zijn bij refund, verkoop of fiscale vragen. Archiveer daarom de return samen met completion statement en bewijs van payment.