Huurverhoging 2026: regels voor sociale huur, middenhuur en vrije sector

Een huurverhoging is niet voor iedere huurwoning hetzelfde. In 2026 gelden verschillende maxima voor sociale huur, middenhuur en de vrije sector. Daarnaast kunnen de afspraken in het huurcontract en de maximale huurprijs van de woning een rol spelen. Wie een huurverhoging ontvangt, doet er daarom goed aan eerst vast te stellen in welk segment de woning valt.

Maximale huurverhoging in 2026 per segment

Voor de vrije sector is de maximale jaarlijkse huurverhoging in 2026 4,4%. Voor middenhuur geldt in 2026 een maximum van 6,1%. Bij sociale huur verandert het maximum per 1 juli 2026: voor veel sociale huurwoningen is dat vanaf die datum 4,1%. Tot 1 juli 2026 gold nog het maximum uit 2025.

Deze percentages zijn maxima. Een verhuurder hoeft dus niet automatisch het volledige maximum te gebruiken. Bij middenhuur en vrije sector hangt de daadwerkelijke verhoging ook af van wat in het huurcontract is afgesproken.

Sociale huur: percentage of vast bedrag

Bij zelfstandige sociale huurwoningen met een maandhuur vanaf €350 kan vanaf 1 juli 2026 voor huishoudens zonder hogere inkomenscategorie een verhoging tot 4,1% gelden. Bij een huur onder €350 kan in plaats daarvan een verhoging van maximaal €25 worden toegepast.

Voor huishoudens met een hoger middeninkomen of hoog inkomen kan een inkomensafhankelijke verhoging gelden van maximaal €50 of €100 per maand. Daarbij wordt voor 2026 gekeken naar het inkomen uit 2024. De precieze inkomensgrenzen hangen af van de huishoudgrootte.

Middenhuur in 2026

Voor middenhuur is de maximale jaarlijkse huurverhoging in 2026 vastgesteld op 6,1%. Dat betekent niet dat iedere middenhuurwoning automatisch met 6,1% stijgt. Staat in het contract een lager toegestaan percentage, dan kan dat lagere percentage bepalend zijn.

Het is ook verstandig om te controleren of uw woning daadwerkelijk onder middenhuur valt. Segmentering hangt onder meer samen met de aanvangshuur en het woningwaarderingsstelsel.

Vrije sector: maximaal 4,4%

Voor zelfstandige woningen in de vrije sector geldt van 1 januari tot en met 31 december 2026 een maximum van 4,4%. Een hoger percentage in een huurcontract mag niet boven dit wettelijke maximum uitkomen. Een lager contractueel percentage kan wel gelden.

Het maximum voor de vrije sector blijft wettelijk begrensd tot 1 mei 2029. Dat maakt het extra belangrijk om zowel het contract als het jaarlijkse wettelijke maximum te bekijken.

Hoe vaak mag de huur omhoog?

In de meeste gevallen mag de huur eenmaal per twaalf maanden worden verhoogd. Er bestaan uitzonderingen, bijvoorbeeld in het eerste huurjaar, wanneer de vorige verhoging langer dan twaalf maanden geleden was of na bepaalde woningverbeteringen. Een verhoging na woningverbetering staat los van de gewone jaarlijkse verhoging.

Controleer ook de maximale huurprijs

Voor gereguleerde huur kan niet alleen het jaarlijkse verhogingspercentage van belang zijn. De huur mag ook niet zomaar boven de maximale huurprijs uitkomen die hoort bij het puntenaantal van de woning. De Huurprijscheck kan helpen om het woningwaarderingsstelsel te controleren.

Wat staat er in het voorstel?

Bij een huurverhogingsvoorstel is het verstandig de ingangsdatum, huidige kale huur, nieuwe kale huur en het gebruikte percentage naast elkaar te leggen. Controleer vervolgens of het juiste segment en maximum zijn toegepast.

• controleer het type huurwoning;
• bereken zelf het percentage tussen oude en nieuwe kale huur;
• bekijk het huurcontract;
• controleer bij sociale huur het puntenaantal en eventueel de inkomenscategorie;
• bewaar het voorstel en eerdere huurverhogingen.

Niet eens met de verhoging?

Wie denkt dat een verhoging te hoog is, kan eerst schriftelijk uitleg vragen aan de verhuurder. Afhankelijk van het type huurwoning kan de Huurcommissie beoordelen of de verhoging klopt. Wacht daar niet onnodig lang mee, omdat voor procedures termijnen kunnen gelden.

Meer praktische informatie over huren vindt u ook in het artikel over tijdelijke huurcontracten en de uitleg over achterstallig onderhoud.

Waarom jaarlijkse controle verstandig blijft

De maximale percentages worden ieder jaar opnieuw vastgesteld. Een percentage uit 2025 of 2026 kunt u daarom niet zonder controle voor een volgend jaar gebruiken. Kijk bij een nieuw voorstel altijd naar de actuele informatie van de Rijksoverheid en naar uw eigen huurcontract.